Bölüm 7 · Hazırlık & Kontrol Listesi
Satış Öncesi Teknik & Hukuki Doğrulama (Checklist)
Satıcı ve alıcının tapu dairesine gitmeden önce tamamlaması zorunlu 5 adım
Eksiksiz ve güvenli bir arsa satışı dosya hazırlığı ile başlar. Eksik bir evrak, ödenmemiş geçmiş dönem emlak vergisi borcu veya sınır kazığı çakılmamış bir parsel satış günü işlemlerin kilitlenmesine ya da satış sonrasında tazminat davalarına yol açar.
Adım adım süreç
- Takyidat Taraması ve Haciz/İpotek Kontrolü (Web-Tapu / Tapu Sicili). Web-Tapu portalından güncel tarihli takyidat belgesi indirin. Şerhler, ipotekler ve kamu hacizleri varsa ilgili icra dairesi veya banka ile görüşerek fek yazılarını satış randevusundan önce hazırlatın.
- LİHKAB Sınır Kazığı Çakımı ve Kroki Alımı (Yetkili LİHKAB Bürosu). Yetkili Lisanslı Harita Bürosu'na (LİHKAB) başvurun; harita mühendisi nezaretinde GPS koordinatlarıyla parsel köşe noktalarına çelik/reflektörlü kazıkları çaktırıp onaylı aplikasyon krokisi teslim alın.
- Belediyeden Onaylı İmar Durum Belgesi Çıkarılması (İlçe Belediyesi İmar Müdürlüğü). İlçe belediyesi imar servisine giderek yol terki, yeşil alan terki, TAKS/KAKS ve çekme mesafelerini içeren resmi mühürlü imar durum çapını temin edin.
- Emlak Vergisi Borcunun Kapatılması ve Rayiç Bedel Kontrolü (Belediye Gelirler / Emlak Servisi). Tapu müdürlüğü emlak vergi değerini ve borcunu elektronik olarak sorgular; borç varsa devir yapılmaz. Borcu önceden kapatın. Cari yıl emlak vergisi değeri (rayiç bedel) yazısını gerekirse Belediye Mali Hizmetler Müdürlüğü'nden alın.
Yasal dayanak
- Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliği
- Emlak Vergisi Kanunu (1319 Sayılı Kanun Madde 30 — Tapu Müdürlüğünce Emlak Vergisi Borcunun Elektronik Sorgulanması)
- Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Kanunu (5368 Sayılı Kanun)
Temel esaslar
1. Web-Tapu Takyidat Dökümü Alınması. Tapu kütüğünde haciz, kamu haczi, ipotek, tedbir veya şerh olup olmadığı güncel takyidat belgesiyle teyit edilir.
2. LİHKAB Aplikasyon Krokisi & Sınır Tespiti. Lisanslı Harita Bürosu (LİHKAB) sahaya çağrılarak GPS koordinatlarıyla köşe kazıkları çakılır; zemin sınırı resmi paftayla eşitlenir.
3. Belediye Resmî İmar Durumu (Çap) Belgesi. İlgili belediye imar müdürlüğünden onaylı ve mühürlü güncel imar durum belgesi (yol, yeşil alan terkleri ve emsal) temin edilir.
4. Belediye Rayiç Bedel & Borçsuzluk Belgesi. Taşınmazın kayıtlı olduğu belediyeden cari yıl emlak vergisi beyan değeri alınır ve geçmiş dönem borçları sıfırlanır.
5. Cins Tashihi Kontrolü. Tapuda 'tarla' görünen ancak üzerinde bina olan veya tersi durumlarda kadastro müdürlüğü üzerinden cins tashihi yapılmalıdır.
Kaçınılması gereken hatalar
- Alıcının getirdiği ekspere güvenip kendi bağımsız takyidat belgenizi almamak.
- Sınır kazığı çakılmadan yapılan satışlarda sonradan komşu tecavüz davasıyla karşılaşmak.
- Belediyeye olan geçmiş emlak vergisi borçlarının satış sabahı tapu sistemini kilitlemesi.
Kontrol listesi
- LİHKAB aplikasyonu yapılmamış hiçbir arsa satışa sunulmamalıdır.
- İmar çapı güncel olmalıdır; meclis kararıyla imar planı tadilatı yapılmış olabilir.
- Parselo dosyasında sınır, eğim ve katman bulguları tek dosyada toplanır; resmî belgelerin yerini tutmaz.
Parselo ile
Parselo raporu, yüklediğiniz sınırın koordinatlarını, eğim bilgisini ve katman bulgularını kaynaklarıyla birlikte PDF olarak verir.
Resmî kaynak: HKMO Lisansli Harita Burosu (LIHKAB) Sorgulama (https://www.hkmo.org.tr)