Bölüm 6 · Hukuki Modeller & Finans
Satış Türleri ve Finansal Sözleşme Modelleri
Peşin satıştan kat karşılığına, hasılat paylaşımdan trampaya hukuki seçenekler
Arsa satışı yalnızca tapuda nakit para karşılığı mülk devrinden ibaret değildir. Yatırımcının sermaye yapısına ve arsa sahibinin beklentisine göre farklı hukuki sözleşme modelleri uygulanır. Her modelin teminat yapısı, vergilendirmesi ve risk profili birbirinden tamamen farklıdır.
Adım adım süreç
- Finansal Sözleşme Modelinin Seçimi (Malik / Yatırımcı Kararı). Arsanın imar durumu ve nakit ihtiyacına göre doğrudan peşin satış, kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) veya hasılat paylaşımı modellerinden hangisinin uygulanacağını belirleyin.
- Emsal (KAKS), Taban Alanı (TAKS) ve İnşaat Alanı Tavanı (Parselo İmar Motoru / Mimar). İmar durum belgesindeki TAKS (Taban Alanı Katsayısı), KAKS (Emsal) ve çekme mesafelerini Parselo'ya girdiğinizde taban oturumu ve toplam inşaat alanı tavanı hesaplanır. Bağımsız bölüm sayısı ve bina kütlesi mimari projeyle belirlenir.
- Noterde Düzenleme Şeklinde İnşaat Sözleşmesi (Noterlik). Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yapılacaksa, taraflar Notere giderek 'Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' imzalamalıdır. Resmî şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir; istisnai içtihat durumları için avukata danışın.
- Tapu Kütüğüne Satış Vaadi & İpotek Şerhi (Tapu Sicil Müdürlüğü). İmzalanan noter sözleşmesini Tapu Sicil Müdürlüğü'ne ibraz ederek tapunun şerhler hanesine işletin. Noter, talep hâlinde şerhi tapu bilişim sistemi üzerinden verebilir. Müteahhit inşaatı bitirene kadar arsa paylarının tamamını devretmeyin; kademeli tapu devri şartı koyun.
Yasal dayanak
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 237 (Taşınmaz Satışı ve Satış Vaadi Sözleşmesi)
- TBK Madde 282 (Trampa / Mal Değişimi Sözleşmesi)
- TBK Madde 470 (Eser Sözleşmesi & Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)
- Noterlik Kanunu Madde 89 (Düzenleme Şekli) & Madde 60/3 (Satış Vaadi ve Şerh)
Temel esaslar
1. Klasik Peşin Satış (Doğrudan Tapu Devri). Bedelin tamamının tapu imza anında nakit veya bloke çekle ödenip mülkiyetin tescil edildiği en yalın satış modeli.
2. Kat Karşılığı Arsa Satışı (Arsa Payı Karşılığı). Arsa sahibinin pay devri yaptığı, müteahhidin bağımsız bölüm taahhüt ettiği model. Mutlaka NOTERDE düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
3. Hasılat Paylaşımı Modeli. Projedeki bağımsız bölümlerin satış gelirinin önceden belirlenen yüzdelerle (örn: %40 arsa sahibi, %60 geliştirici) paylaşıldığı finansal model.
4. Trampa (Taşınmaz Takası). Arsanın başka bir daire, ticari mülk veya taşıtla takas edilmesi. Trampada her iki taşınmazın devri ayrı ayrı tapu harcına tabidir (492 (4) s. tarife I/20-a); harç avantajı yoktur. Nakit ihtiyacını azaltabilir.
5. Vadeli Satış & Noter Satış Vaadi. Bedelin taksitlerle ödendiği, tapuya 'Satış Vaadi Şerhi' ve gerekirse 'Kanuni İpotek' konulduğu güvenceli model.
6. Resmî İhale ve İcra / İzale-i Şüyu Satışları. Ortaklığın giderilmesi davası sonucu mahkeme veya icra dairesi aracılığıyla UYAP e-Satış portalında açık artırma ile satış.
Kaçınılması gereken hatalar
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesini adi yazılı (notersiz) yapmak (resmî şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir; istisnai içtihat durumları için avukata danışın).
- Müteahhitten teminat mektubu veya ipotek almadan arsa paylarını erkenden müteahhide devretmek.
- Satış vaadi sözleşmesini tapu kütüğüne şerh ettirmemek (3. şahıslara karşı hak iddia edilemez).
Kontrol listesi
- Kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; resmî şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir (istisnai içtihat durumları için avukata danışın).
- Vadeli satışta arsa sahibi tapuda lehine ipotek tesis etmeden devir yapmamalıdır.
- Parselo dosyasında arsanın inşaat emsali ve kat karşılığı potansiyeli önceden hesaplanır.
Parselo ile
Parselo, girdiğiniz TAKS/KAKS değerlerinden emsal inşaat alanı tavanını hesaplar; kat karşılığı ve hasılat paylaşımı pazarlığında bu tavan başlangıç noktasıdır, kesin alan mimari projeyle belirlenir.
Resmî kaynak: UYAP e-Satis Portali (https://esatis.uyap.gov.tr)