TAKS ve KAKS nedir, arsada ne kadar inşaat hakkı var?

Bir arsa ilanında "1.000 m²" yazar. Alıcı bunu çoğu zaman "1.000 metrekare bina yapabilirim" diye okur. Oysa o sayı arsanın büyüklüğüdür; üzerine ne kadar inşaat yapılabileceğini iki başka sayı belirler. Bu ikisi imar durumu belgesinde yazar ve arsanın gerçek kapasitesini onlar tanımlar.

Bu iki sayı — TAKS ve KAKS — bir arsanın ne kadar bina kaldırdığını belirler. İkisini bilmeden yapılan her hesap, arsanın büyüklüğüne bakıp kapasitesini tahmin etmeye çalışmaktır; ve o tahmin çoğu zaman kat kat yanlış çıkar.

TAKS nedir?

TAKS, taban alanı kat sayısıdır. Binanın zemine oturduğu alanın, arsa alanına oranını verir. TAKS 0,40 ise binanın tabanı arsanın en fazla yüzde kırkını kaplayabilir; kalan yüzde altmış bahçe, otopark ve çekme mesafesi olarak boşta kalır.

Yani TAKS binanın ne kadar geniş oturacağını söyler. Yüksekliği hakkında tek başına bir şey söylemez.

KAKS (emsal) nedir?

KAKS — yaygın adıyla emsal — toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Bütün katların toplamını kapsar. KAKS 2,0 ise 1.000 m² arsada toplam 2.000 m² inşaat yapılabilir.

Satın aldığınız şey aslında budur: emsal, arsanın size verdiği inşaat hakkıdır. İki arsa aynı büyüklükte olabilir ama emsali farklıysa verdikleri hak tamamen farklıdır.

Örnek hesap

1.000 m² arsa, TAKS 0,40, KAKS 2,0 varsayalım. Taban oturumu 0,40 × 1.000 = 400 m². Toplam inşaat hakkı 2,0 × 1.000 = 2.000 m². Kat sayısı kabaca toplamın tabana bölümüdür: 2.000 / 400 = 5 kat.

Ortalama 120 m² brüt daire varsayarsanız 2.000 / 120 ≈ 16 bağımsız bölüm çıkar. Bu bir ön hesaptır: çekme mesafeleri, kot farkı, kapalı çıkma kuralları ve otopark yönetmeliği sayıyı aşağı çeker.

İlan metrekaresi neden yapılabilir metrekare değil?

Çünkü ilan arsanın yüzölçümünü söyler, imar hakkını değil. Aynı mahallede yan yana iki arsadan biri emsal 0,5, diğeri 2,0 olabilir; aradaki fark dört kattır ve ilan metninde görünmez.

• Arsa alanı: tapuda yazan yüzölçümü. Değişmez.
• Taban alanı: TAKS × arsa alanı. Binanın zemine oturduğu alan.
• Toplam inşaat alanı: KAKS × arsa alanı. Satın aldığınız asıl hak.
• Kat adedi: toplam ÷ taban. Yükseklik sınırı ayrıca kısıtlayabilir.

Emsale girmeyen alanlar ve çekme mesafeleri

Kâğıt üzerindeki emsalin tamamı satılabilir daireye dönüşmez. Yönetmelik bazı alanları emsal dışında tutar: belli oranlarda ortak alanlar, sığınak, otopark ve teknik hacimler bunların başında gelir. Bu, hesabı hem yukarı hem aşağı çekebilir — emsal dışı sayılan bir alan size ek inşaat imkânı verirken, aynı yönetmelik zorunlu otoparkı da dayatır.

Çekme mesafeleri ise doğrudan taban alanını kısar. Ön bahçe, yan bahçe ve arka bahçe mesafeleri düşüldükten sonra geriye kalan alan, TAKS'ın izin verdiğinden küçük olabilir. Dar ve uzun bir parselde bu fark belirgindir: TAKS 0,40 diyor olsa da geometri 0,30'a zorlayabilir.

Bu yüzden taban oturumu iki kez hesaplanmalıdır: bir kez orandan, bir kez de parselin gerçek şeklinden. Küçük olan geçerlidir.

Yükseklik sınırı kat adedini nasıl keser?

Emsalden çıkan kat adedi bir tavan değil, bir sonuçtur. İmar planı ayrıca azami yükseklik (Hmax) veya kat adedi verir. Emsal beş kat diyorsa ama plan üç katla sınırlıyorsa, üç kat geçerlidir — ve o durumda tabanı büyütmeden emsalin tamamını kullanamazsınız.

Tersi de olur: yükseklik serbest ama TAKS düşükse bina dar ve yüksek çıkar. Aynı emsal, iki farklı mimari sonuç üretir. Hangi sonucun daha uygun olduğu arsanın konumuna, komşu yapılara ve manzaraya bağlıdır.

Eğim ve kot bu hesabı nasıl etkiler?

TAKS ve KAKS düz bir geometridir; araziyi bilmez. Ama arazi eğimliyse aynı emsal daha pahalıya gelir. Hafriyat kalemi büyür, istinat duvarı gündeme gelir, bazı durumlarda kot farkı bodrum katı kazandırır ve hesabı olumlu yönde değiştirir.

Bu yüzden emsal hesabını arazinin yükselti modeliyle birlikte okumak gerekir. İki arsa aynı emsale sahip olabilir; biri düz, diğeri yüzde on beş eğimliyse maliyetleri aynı olmaz.

İki arsayı emsalle karşılaştırmak

Diyelim iki arsaya bakıyorsunuz. Birincisi 800 m², emsal 1,5. İkincisi 1.200 m², emsal 0,8. İlanda ikincisi büyük görünür ve muhtemelen daha pahalıdır. Ama inşaat hakkına bakalım: birincisi 1.200 m², ikincisi 960 m². Küçük arsa daha fazla hak veriyor.

Karşılaştırmayı doğru yapmanın yolu, arsa fiyatını yüzölçümüne değil inşaat hakkına bölmektir. Metrekare başına arsa bedeli yerine, yapılabilir metrekare başına arsa bedeli. İki arsa ancak o zaman aynı birimle konuşur.

Bu hesaba eğimi, çekme mesafelerini ve yükseklik sınırını da eklediğinizde tablo bazen tamamen tersine döner. "Ucuz" görünen arsa, kullanılabilir hakkı düşük olduğu için pahalı çıkabilir.

Belediye imar durumu ile ön hesap arasındaki fark

Bağlayıcı olan tek belge belediyeden alınan resmî imar durumudur. TAKS, KAKS, yükseklik, çekme mesafeleri ve varsa özel kısıtlar orada yazar. Bir ön hesap bunun yerine geçmez.

Ön hesabın işi başka: karar vermeden önce büyüklük sırasını görmek. Bir arsanın 2.000 m² mi yoksa 500 m² mi inşaat hakkı verdiğini bilmek, o arsayı görmeye gitmeye değip değmeyeceğini söyler. Resmî belge o adımdan sonra gelir.

Parselo bu hesabı nasıl yapıyor?

Kentsel Dönüşüm modülü, girdiğiniz TAKS ve KAKS ile parselin resmî sınırından yapı zarfını hesaplar: taban oturumu, toplam inşaat alanı, yaklaşık kat adedi ve bağımsız bölüm sayısı. Üzerine arazinin yükselti modelini koyar; eğim ve kot farkından hafriyat tahmini çıkarır.

Çıktı bir ön fizibilitedir ve raporun üzerinde bu açıkça yazar: resmî imar durumunun, onaylı mimari projenin ve zemin etüdünün yerine geçmez. Hesaplanan şey metrekare hakkıdır — bir değerleme değil, fiyat tahmini hiç değil.

Bir parselin yapı zarfını kendi sayılarınızla denemek isterseniz Kentsel Dönüşüm modülü tam olarak bunun için var.