Adım adım süreç

1. Web-Tapu Takyidat Sorgulaması (TKGM Web-Tapu). e-Devlet ile webtapu.tkgm.gov.tr portalına girin. Bireysel Giriş -> Taşınmaz İşlemleri menüsünden ilgili parseli seçin ve güncel 'Takyidat Belgesi' (ipotek, haciz, intifa ve tedbir şerhleri) oluşturup PDF olarak indirin.
2. Parselo ile Parsel Sınırının Harita Üzerinde İncelenmesi (Parselo (kullanıcı beyanı)). Sınırı kendiniz yükler veya çizersiniz; mülkiyet türü ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır. Parselo bu sınırın yüzölçümünü ve koordinatlarını hesaplar, uydu haritası üzerinde gösterir. Künye bilgisi resmî tapu kaydı değildir.
3. Belediye İmar Çapı Müracaatı (İlçe Belediyesi İmar Müdürlüğü). Arsanın bağlı olduğu İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü Harita/Planlama servisine gidin. Taşınmazın güncel imar durumunu gösteren onaylı ve mühürlü 'İmar Durum Belgesi'ni yazılı olarak talep edin; sözlü beyanlara itibar etmeyin.
4. LİHKAB Sınır Kazığı Tespiti & Parselo Ön Doğrulaması (Parselo & LİHKAB). LİHKAB aplikasyonu sahada yüksek harç ve mühendislik masrafı gerektirir. Bu maliyete girmeden önce elinizdeki sınırı Parselo'da uydu görüntüsü üzerine bindirip fiili yol, komşu çit veya orman kenarıyla belirgin bir uyumsuzluk olup olmadığına bakabilirsiniz; bu bir ön kontroldür, ölçüm değildir — kesin sınırı yalnız LİHKAB aplikasyonu belirler. Şüpheli bir durum veya sınır uyuşmazlığı varsa tapu devrinden hemen önce LİHKAB kazık çakımı yapılarak gereksiz masraflar önlenir.

Yasal dayanak

• Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 704 & 706 (Taşınmaz Mülkiyeti & Resmî Şekil)
• Tapu Kanunu (2644 Sayılı Kanun Madde 26)
• Noterlik Kanunu Madde 60 & 89

Temel esaslar

1. Hukuki & Mülkiyet Doğrulaması. Tapu kütüğündeki haciz, ipotek, intifa, aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir ve şuf'a (önalım) risklerinin taranması.

2. Teknik & Mekânsal Doğrulama. Kadastro aplikasyon krokisiyle zemin sınırlarının, kot/eğim profilinin ve resmî imar durumu (çap) belgesinin netleştirilmesi.

3. Finansal & Bürokratik Devir. Belediye rayiç bedeli, harç ödemeleri, TapuTakas veya bloke çek güvencesiyle Web-Tapu üzerinden mülkiyet devri.

Kaçınılması gereken hatalar

• Zemindeki sınıra güvenip kadastro aplikasyonu yaptırmamak (orman veya komşu tecavüzü).
• Tapu takyidatındaki şerhleri son gün tapu memurunun önünde öğrenmek.
• Harçtan kaçmak için gerçek satış bedelini düşük göstermek (fark harç ve bir kat vergi ziyaı cezası; 492 m.63).

Kontrol listesi

• Arsa satışında ilk iş Web-Tapu'dan takyidatlı tapu kaydı almaktır.
• İmar durumu sözlü olarak belediyeden değil, yazılı imar durum belgesiyle doğrulanmalıdır.
• Parselo dosyasında sınır, yükseklik ve resmi katmanlar tek ekranda toplanır.

Parselo ile

Sınırı kendiniz yükler veya çizersiniz; mülkiyet türü ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır. Parselo bu sınırı orman, yol, eğim ve TUCBS katmanlarıyla kesiştirerek hukuki ve mekânsal ilk analizi masrafsız olarak önünüze koyar.

Resmî kaynak: Web-Tapu Sistemi (https://webtapu.tkgm.gov.tr)

Adım adım süreç

1. Tapu Nitelik Hanesinin Okunması (Tapu Sicil Müdürlüğü). Tapu senedinizdeki veya takyidat dökümündeki 'Ana Taşınmaz Niteliği' hanesine bakın. Burada 'Arsa' yazmıyorsa (örneğin 'Tarla', 'Bağ', 'Ham Toprak' yazıyorsa) taşınmazın imar parselasyonu görmediğini bilin ve kesinlikle imarlı arsa muamelesi yapmayın.
2. Plansız Alanlar İfraz ve Yapılaşma Şartlarının Denetlenmesi (İl Özel İdaresi / Belediye). Eğer mülk tarlaysa ve bölünecekse, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.62 gereğince ifrazla oluşacak parsellerde (a) en az 5.000 m² büyüklük, (b) kadastral yola en az 25 metre cephe şartı aranır. Yapılaşma koşullarını (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.63–64) ve tarım arazisi iznini (2026 Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik m.4, m.14) İl Özel İdaresi veya Belediye İmar Müdürlüğü ile İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden yazılı sorgulayın.
3. Zeytinlik Kısıtlarının Taranması (3573 Sayılı Kanun) (İl/İlçe Tarım Müdürlüğü). Taşınmaz tapuda zeytinlik vasıflıysa veya içinde zeytin ağacı varsa, İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne dilekçe verin. 3573 Sayılı Kanun Madde 20 uyarınca zeytinliklerin daraltılamayacağını, 3 km civarında kirletici tesis kurulamayacağını ve yapılaşma sınırlarını resmi yazıyla öğrenin.
4. Orman ve 2B Tahdit İncelemesi (Orman İşletme Müdürlüğü). Taşınmaz ormana bitişikse, Orman İşletme Müdürlüğü Kadastro Mülkiyet Şefliği'nden parselin 6831 sayılı Orman Kanunu 2/B maddesi kapsamında kalıp kalmadığını ve orman tahdit sınır tecavüzü olup olmadığını teyit ettirin.

Yasal dayanak

• İmar Kanunu (3194 Sayılı Kanun Madde 18 — Arazi ve Arsa Düzenlemesi)
• Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun (3573 Sayılı Kanun Madde 20)
• Orman Kanunu Madde 2/B & 6831 Sayılı Kanun
• Köy Kanunu (442 Sayılı Kanun)

Temel esaslar

İmarlı Arsa (Konut / Ticari / Sanayi). İmar uygulaması (18. madde) görmüş, terkleri yapılmış, inşaat taban alanı (TAKS) ve emsali (KAKS) belirlenmiş parseller.

Ham Arazi & Tarla. Tarım arazisidir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki asgari 5.000 m² ve kadastral yola 25 m cephe şartı, ifrazla oluşacak parseller için aranan ifraz şartıdır (m.62). Yapılaşma ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.63–64 ve tarım arazisi izni (2026 Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik m.4, m.14) çerçevesinde değerlendirilir.

2B ve Orman Bitişiği Araziler. Orman vasfını yitirmiş (2B) alanların satışı 6292 s. Kanun'a tabidir; işlemler Milli Emlak birimleri (ÇŞİDB) ve defterdarlık/malmüdürlüğü üzerinden yürür. İçme suyu mutlak koruma alanındaki 2B yerleri satılamaz.

Kaçınılması gereken hatalar

• 'İleride imara girecek' vaadiyle tarlayı imarlı arsa fiyatına satın almak veya satmaya çalışmak.
• Zeytinlik vasıflı parselde prefabrik veya tiny house koyabileceğini taahhüt ederek alıcıyı yanıltmak.
• Mera komşuluğunda sınır tecavüzü olması durumunda Hazine davalarıyla karşılaşmak.

Kontrol listesi

• Tapudaki 'Ana Taşınmaz Niteliği' hanesi bağlayıcıdır; 'arsa' yazmıyorsa taşınmaz imarlı arsa değildir.
• Tarla vasfındaki taşınmazlarda imar hakkı Tarım İl Müdürlüğü ve Belediye/İl Özel İdaresi görüşüne bağlıdır.
• Parselo dosyasında mülkün kadastral niteliği ve resmi kısıt katmanları açıkça listelenir.

Parselo ile

Parselo, beyan ettiğiniz tapu niteliğini ve parsel sınırını uydu görüntüsü ve erişime açık resmî katmanlarla aynı haritada gösterir; zeytinlik, orman veya tarımsal koruma durumu ilgili kurumdan teyit edilmelidir.

Resmî kaynak: TKGM Parsel Sorgulama (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr)

Adım adım süreç

1. Tarımsal Arazi Sınıfının Tespiti (İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü). Arazinin 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu'na göre hangi sınıfa girdiğini (Mutlak Tarım: 20 da, Dikili Tarım: 5 da, Örtüaltı: 3 da, Marjinal Tarım: 20 da) belirleyin. Yüzölçümün bu sınırların altında bölünemeyeceğini unutmayın.
2. İl Tarım Devir Uygunluk Yazısı Başvurusu (Tarımsal Altyapı ve Arazi Değerlendirme Şb.). Tarla vasıflı taşınmazda ifraz, hisselendirme, pay temliki gibi işlemlerde Tarım ve Orman Müdürlüğü görüşü alınır (Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik m.8). Süreci hızlandırmak için İlçe Tarım'a giderek dosyanın durumunu takip edin.
3. Hisseli Tarla Satışında Paydaş Kontrolü (Tapu Sicil Müdürlüğü). Bölünemez büyüklüğün altındaki bir tarlada payın tamamı tek bir kişiye (paydaş olmayan biri dahil) devredilebilir. Payı bölerek birden çok kişiye satmak ya da payın bir kısmını satmak pay/paydaş sayısını artıracağı için yasaktır (5403 m.8/3). İşlem için İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü görüşü istenebilir (5403 m.8/B; Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik m.8).
4. Komşu Tarım Parseli Sahiplerinin Taranması (Kadastro ve Tapu Kütüğü). Komşu parsel maliklerinin kanuni önalım hakkı yoktur; 5403 s. Kanun'daki tek önalım hakkı aile malları ortaklığı paylarına ilişkindir (m.8/İ). Parselin aile malları ortaklığına konu olup olmadığını tapu kütüğünden inceleyin.

Yasal dayanak

• 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (Madde 8, 8/A, 8/B, 8/C)
• 6537 Sayılı Kanun ile Yapılan Değişiklikler (Tarımsal Miras ve İntikal Esasları)
• Tarım ve Orman Bakanlığı Tarım Arazilerinin İntikal ve Devir Rehberi

Temel esaslar

Mutlak Tarım Arazileri: Asgari 20 Dönüm (20.000 m²). Mutlak ve özel ürün arazilerinde 2 hektarın altındaki parseller bölünemez ve küçük parçalar halinde satılamaz.

Dikili Tarım Arazileri: Asgari 5 Dönüm (5.000 m²). Bağ, meyve bahçesi ve zeytinlik gibi dikili tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğü 0,5 hektardır.

Örtüaltı Tarım (Sera): Asgari 3 Dönüm (3.000 m²). Sera alanlarında bölünemez asgari büyüklük 0,3 hektardır.

Marjinal Tarım Arazileri: Asgari 20 Dönüm (20.000 m²). Mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde asgari büyüklük 2 hektardan küçük belirlenemez; Bakanlık il bazında artırabilir.

Kaçınılması gereken hatalar

• Hisseli tarlayı noterden muvafakatname ile fiilen bölüp 'hobi bahçesi' olarak satmak (Yıkım ve idari para cezası riski).
• İl Tarım Müdürlüğü'nün uygunluk görüşü alınmadan harç yatırmak ve tapu randevusunun reddedilmesi.
• Bölünemez büyüklüğün altındaki payı bölerek birden çok kişiye ya da kısmen satmaya çalışmak (pay/paydaş sayısını artırdığı için yasaktır; 5403 m.8/3).

Kontrol listesi

• Tarım arazisi satışı öncesinde mutlaka İl/İlçe Tarım Müdürlüğü devir uygunluk kriterleri incelenmelidir.
• Bölünemez büyüklüğün altındaki parselde payın tamamı tek bir kişiye (paydaş olmayan biri dahil) devredilebilir; payı bölerek ya da kısmen satmak yasaktır (5403 m.8/3).
• Parselo dosyasında parselin 5403 sayılı kanun kapsamındaki tarımsal sınıfı analiz edilir.

Parselo ile

Parselo, girdiğiniz yüzölçümü ve arazi niteliğine göre parselin 5403 sayılı kanunun bölünemez büyüklük sınırlarının üstünde mi altında mı kaldığını raporda açıkça belirtir.

Resmî kaynak: Tarım ve Orman Bakanlığı Arazi Kullanım Portalı (https://www.tarimorman.gov.tr)

Adım adım süreç

1. Hissedar Yapısı ve Pay Dağılımının Çözümlenmesi (Web-Tapu & Parselo (kullanıcı beyanı)). KVKK gereği tapu kütüğündeki maliklerin T.C. kimlik ve telefon bilgileri kamuya kapalıdır; ancak Web-Tapu üzerinden taşınmazın kaç paydaştan oluştuğu (hissedar sayısı) ve hisse pay/payda oranları görülebilir. Parselo'da mülkiyet türü ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır; 5403 sayılı Kanun uyarınca bölünemezlik riskleri bu beyana göre değerlendirilir.
2. Noterden Önalım Feragatnamesi Alınması (Noterlik). Satıştan önce paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme alın; genel feragat isteniyorsa resmî şekilde düzenletip tapu kütüğüne şerh verdirin (TMK m.733/2). Usulüne uygun vazgeçen paydaş bu satış için önalım davası açamaz.
3. Noter Aracılığıyla Satış Bildirimi (İhtarname) (Noterlik & PTT Tebligat). Eğer feragat alınamıyorsa, satış tapuda bittiği gün alıcı veya satıcı Noter kanalıyla diğer tüm hissedarlara satış bedelini ve alıcı bilgilerini içeren resmî ihtarname tebliğ ettirmelidir. Bildirimden itibaren dava süresi 3 aydır; bildirim yapılmazsa hak satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer.
4. Gerçek Satış Bedelinin Tapuya Tescili (Tapu Sicil Müdürlüğü). Tapuda gerçek bedeli beyan edin. Harç beyan edilen bedel üzerinden alınır ve emlak vergisi değerinden az olamaz; düşük beyanda fark harç ve vergi ziyaı cezası tarh edilir (492 s. Kanun m.63). Önalım davasında bedel hâkimce belirlenen rayiç bedeldir.

Yasal dayanak

• Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 732 (Önalım Hakkı Sahibi ve Kullanımı)
• TMK Madde 733 (Bildirme, feragat ve hak düşürücü süreler: 3 ay ve 1 yıl — 7571 s. Kanunla değişik)
• TMK Madde 734 (Önalım davası; rayiç bedelin hâkimce belirlenip yatırılması)
• Yargıtay HGK fiili taksim içtihadı (ör. E.2024/447 K.2025/400)

Temel esaslar

Düşük Bedel Beyanı. Tapuda bedeli düşük göstermek önalım davasında işe yaramaz: bedeli hâkim rayiç olarak belirler. Buna karşılık fark harç ve vergi ziyaı cezası tarh edilebilir (492 s. Kanun m.63).

Noter İhtarnamesi ve 3 Aylık Hak Düşürücü Süre. Satış noter aracılığıyla paydaşlara bildirilirse dava süresi bildirimden itibaren 3 aydır. Bildirilmezse hak her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer (25.12.2025 öncesi satışlarda 2 yıl).

Fiili Taksim (Rıza-i Taksim) Savunması. Paydaşlar zemini fiilen bölmüş ve satılan pay bu bölünmüş yere karşılık geliyorsa, Yargıtay HGK önalım hakkının kullanılmasını dürüstlük kuralına aykırı sayabilir (ör. E.2024/447 K.2025/400). Somut olaya göre değişir.

Noterden Önalım Feragatnamesi. Belirli bir satış için vazgeçme yazılı yapılabilir; tüm satışları kapsayan genel feragat ise resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh edilmelidir (TMK m.733/2).

Kaçınılması gereken hatalar

• Hissedarlardan yazılı noter feragati almadan hisseli arsa satın almak veya satmak.
• Gerçek satış bedelini tapuda düşük gösterip aradaki farkı elden ödemek (vergi tarhiyatı riski; ödemenin ispatı zorlaşır).
• Fiili taksim sözleşmesini yazılı ve krokili yapmadan şifahi anlaşmalara güvenmek.

Kontrol listesi

• Hisseli tapu satışında ya tüm hissedarlara noterden satış bildirimi çekilmeli ya da feragatname alınmalıdır.
• Tapudaki satış bedeli gerçek banka transferiyle kuruşu kuruşuna aynı olmalıdır.
• Parselo dosyasında beyan ettiğiniz paydaş yapısı ve mülkiyet tipi görüntülenir.

Parselo ile

Sınırı kendiniz yükler veya çizersiniz; mülkiyet türü (Müstakil / Hisseli) ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır. Parselo bu beyana göre hisseli parseller için şuf'a risk kontrol listesini alıcı ve satıcıya sunar.

Resmî kaynak: Türkiye Noterler Birliği e-Hizmetler (https://portal.tnb.org.tr)

Adım adım süreç

1. SITPORTAL Üzerinden Doğal Sit Taraması (Tabiat Varlıklarını Koruma Gn. Md.). Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi sit.csb.gov.tr portalına e-Devlet ile girerek parselinizi harita üzerinde sorgulayın; 'Kesin Korunacak Hassas Alan', 'Nitelikli Doğal Koruma Alanı' veya 'Sürdürülebilir Koruma Alanı' sınırlarını görün.
2. Kültür Varlıkları Sit Sorgusu (Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü). Taşınmaz üzerinde tarihi eser veya arkeolojik sit şüphesi varsa, Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na yazılı dilekçe vererek arkeolojik sit şerhi olup olmadığını ve varsa koruma statüsünü kurul kararıyla yazılı teyit edin.
3. Kıyı Kenar Çizgisi Pafta Çakıştırması (Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü). Deniz, tabii göl veya baraj gölü kıyısındaki araziler için İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü Kıyı Şube Müdürlüğü'nden onaylı 'Kıyı Kenar Çizgisi' paftasını alın. İlk 50 metre sahil şeridinde hiçbir yapı yapılamayacağını bilin.
4. Su Havzası Koruma Kuşağı Sorgusu (İlgili Su ve Kanalizasyon İdaresi). Parsel içme suyu barajı çevresindeyse, ilgili büyükşehir su idaresinden (İSKİ, ASKİ vb.) 'Havza Durum Belgesi' talep edin. 0-300m mutlak ve 300-1000m kısa mesafeli koruma bantlarındaki mutlak yapılaşma yasaklarını resmi yazıyla belgeleyin.

Yasal dayanak

• Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (2863 Sayılı Kanun)
• Kıyı Kanunu (3621 Sayılı Kanun m.4, m.5 — 50 m yaklaşma, m.6 — kıyıda yapı yasağı, m.8 — plansız sahil şeridinde yapı yasağı)
• İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik (maksimum su seviyesinden itibaren Mutlak 0-300m, Kısa Mesafeli 300-1000m, Orta Mesafeli 1000-2000m Kuşakları)
• Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu (2565 Sayılı Kanun)

Temel esaslar

Doğal Sit (Kesin Korunacak Hassas Alan) & Arkeolojik Sit. Doğal sitte 'kesin korunacak hassas alan'da yeni yapılaşmaya izin verilmez; diğer kategorilerde ve arkeolojik/kentsel sitte yapılaşma ilgili Koruma Kurulu kararına bağlıdır (2863 s. Kanun). Bakanlık trampa veya kamulaştırma yoluna gidebilir. Statüyü tapudaki beyandan ve kurul kararından teyit edin.

Kıyı Kenar Çizgisi Tahdidi (3621). Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan alanlar kamu malıdır, özel mülkiyete konu olamaz; tapusu varsa dahi iptal riski taşır.

İçme Suyu Havzası Koruma Kuşakları. Baraj gölü su toplama havzasında 'Mutlak Koruma Kuşağı' (ilk 300 metre) içinde yapılaşma tamamen yasaktır.

Milli Park & Sulak Alan Koruma (RAMSAR). Özel çevre koruma bölgelerinde plan yetkisi Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bakanlıktadır (2872 m.9/d); ruhsat mercii il müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Kaçınılması gereken hatalar

• Deniz kenarındaki tarlanın kıyı kenar çizgisi içinde kaldığını bilmeden arsa vaadiyle satmak/almak.
• Baraj gölü manzaralı tarlanın İSKİ/ASKİ mutlak koruma kuşağında kaldığını ve inşaat yapılamayacağını gizlemek.
• Sit alanı statüsünün Koruma Bölge Kurulu'ndan yazılı sorgulanmaması.

Kontrol listesi

• Arsa satışında Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu şerhleri incelenmelidir.
• Kıyı şeritlerinde onaylı Kıyı Kenar Çizgisi paftası kadastro paftasıyla çakıştırılmalıdır.
• Parselo dosyasında su havzaları ve koruma alanları katman olarak sunulur.

Parselo ile

Parselo, parsel sınırını erişime açık resmî katmanlarla kesiştirir ve sit alanı ya da koruma poligonu bulunan yerlerde kesişimi kaynağıyla gösterir; kesin durum ilgili kurumdan teyit edilmelidir.

Resmî kaynak: Sayisal Dogal Sit Alanlari (SITPORTAL) (https://sit.csb.gov.tr)

Adım adım süreç

1. Finansal Sözleşme Modelinin Seçimi (Malik / Yatırımcı Kararı). Arsanın imar durumu ve nakit ihtiyacına göre doğrudan peşin satış, kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) veya hasılat paylaşımı modellerinden hangisinin uygulanacağını belirleyin.
2. Emsal (KAKS), Taban Alanı (TAKS) ve İnşaat Alanı Tavanı (Parselo İmar Motoru / Mimar). İmar durum belgesindeki TAKS (Taban Alanı Katsayısı), KAKS (Emsal) ve çekme mesafelerini Parselo'ya girdiğinizde taban oturumu ve toplam inşaat alanı tavanı hesaplanır. Bağımsız bölüm sayısı ve bina kütlesi mimari projeyle belirlenir.
3. Noterde Düzenleme Şeklinde İnşaat Sözleşmesi (Noterlik). Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yapılacaksa, taraflar Notere giderek 'Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' imzalamalıdır. Resmî şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir; istisnai içtihat durumları için avukata danışın.
4. Tapu Kütüğüne Satış Vaadi & İpotek Şerhi (Tapu Sicil Müdürlüğü). İmzalanan noter sözleşmesini Tapu Sicil Müdürlüğü'ne ibraz ederek tapunun şerhler hanesine işletin. Noter, talep hâlinde şerhi tapu bilişim sistemi üzerinden verebilir. Müteahhit inşaatı bitirene kadar arsa paylarının tamamını devretmeyin; kademeli tapu devri şartı koyun.

Yasal dayanak

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 237 (Taşınmaz Satışı ve Satış Vaadi Sözleşmesi)
• TBK Madde 282 (Trampa / Mal Değişimi Sözleşmesi)
• TBK Madde 470 (Eser Sözleşmesi & Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)
• Noterlik Kanunu Madde 89 (Düzenleme Şekli) & Madde 60/3 (Satış Vaadi ve Şerh)

Temel esaslar

1. Klasik Peşin Satış (Doğrudan Tapu Devri). Bedelin tamamının tapu imza anında nakit veya bloke çekle ödenip mülkiyetin tescil edildiği en yalın satış modeli.

2. Kat Karşılığı Arsa Satışı (Arsa Payı Karşılığı). Arsa sahibinin pay devri yaptığı, müteahhidin bağımsız bölüm taahhüt ettiği model. Mutlaka NOTERDE düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

3. Hasılat Paylaşımı Modeli. Projedeki bağımsız bölümlerin satış gelirinin önceden belirlenen yüzdelerle (örn: %40 arsa sahibi, %60 geliştirici) paylaşıldığı finansal model.

4. Trampa (Taşınmaz Takası). Arsanın başka bir daire, ticari mülk veya taşıtla takas edilmesi. Trampada her iki taşınmazın devri ayrı ayrı tapu harcına tabidir (492 (4) s. tarife I/20-a); harç avantajı yoktur. Nakit ihtiyacını azaltabilir.

5. Vadeli Satış & Noter Satış Vaadi. Bedelin taksitlerle ödendiği, tapuya 'Satış Vaadi Şerhi' ve gerekirse 'Kanuni İpotek' konulduğu güvenceli model.

6. Resmî İhale ve İcra / İzale-i Şüyu Satışları. Ortaklığın giderilmesi davası sonucu mahkeme veya icra dairesi aracılığıyla UYAP e-Satış portalında açık artırma ile satış.

Kaçınılması gereken hatalar

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesini adi yazılı (notersiz) yapmak (resmî şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir; istisnai içtihat durumları için avukata danışın).
• Müteahhitten teminat mektubu veya ipotek almadan arsa paylarını erkenden müteahhide devretmek.
• Satış vaadi sözleşmesini tapu kütüğüne şerh ettirmemek (3. şahıslara karşı hak iddia edilemez).

Kontrol listesi

• Kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; resmî şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir (istisnai içtihat durumları için avukata danışın).
• Vadeli satışta arsa sahibi tapuda lehine ipotek tesis etmeden devir yapmamalıdır.
• Parselo dosyasında arsanın inşaat emsali ve kat karşılığı potansiyeli önceden hesaplanır.

Parselo ile

Parselo, girdiğiniz TAKS/KAKS değerlerinden emsal inşaat alanı tavanını hesaplar; kat karşılığı ve hasılat paylaşımı pazarlığında bu tavan başlangıç noktasıdır, kesin alan mimari projeyle belirlenir.

Resmî kaynak: UYAP e-Satis Portali (https://esatis.uyap.gov.tr)

Adım adım süreç

1. Takyidat Taraması ve Haciz/İpotek Kontrolü (Web-Tapu / Tapu Sicili). Web-Tapu portalından güncel tarihli takyidat belgesi indirin. Şerhler, ipotekler ve kamu hacizleri varsa ilgili icra dairesi veya banka ile görüşerek fek yazılarını satış randevusundan önce hazırlatın.
2. LİHKAB Sınır Kazığı Çakımı ve Kroki Alımı (Yetkili LİHKAB Bürosu). Yetkili Lisanslı Harita Bürosu'na (LİHKAB) başvurun; harita mühendisi nezaretinde GPS koordinatlarıyla parsel köşe noktalarına çelik/reflektörlü kazıkları çaktırıp onaylı aplikasyon krokisi teslim alın.
3. Belediyeden Onaylı İmar Durum Belgesi Çıkarılması (İlçe Belediyesi İmar Müdürlüğü). İlçe belediyesi imar servisine giderek yol terki, yeşil alan terki, TAKS/KAKS ve çekme mesafelerini içeren resmi mühürlü imar durum çapını temin edin.
4. Emlak Vergisi Borcunun Kapatılması ve Rayiç Bedel Kontrolü (Belediye Gelirler / Emlak Servisi). Tapu müdürlüğü emlak vergi değerini ve borcunu elektronik olarak sorgular; borç varsa devir yapılmaz. Borcu önceden kapatın. Cari yıl emlak vergisi değeri (rayiç bedel) yazısını gerekirse Belediye Mali Hizmetler Müdürlüğü'nden alın.

Yasal dayanak

• Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliği
• Emlak Vergisi Kanunu (1319 Sayılı Kanun Madde 30 — Tapu Müdürlüğünce Emlak Vergisi Borcunun Elektronik Sorgulanması)
• Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Kanunu (5368 Sayılı Kanun)

Temel esaslar

1. Web-Tapu Takyidat Dökümü Alınması. Tapu kütüğünde haciz, kamu haczi, ipotek, tedbir veya şerh olup olmadığı güncel takyidat belgesiyle teyit edilir.

2. LİHKAB Aplikasyon Krokisi & Sınır Tespiti. Lisanslı Harita Bürosu (LİHKAB) sahaya çağrılarak GPS koordinatlarıyla köşe kazıkları çakılır; zemin sınırı resmi paftayla eşitlenir.

3. Belediye Resmî İmar Durumu (Çap) Belgesi. İlgili belediye imar müdürlüğünden onaylı ve mühürlü güncel imar durum belgesi (yol, yeşil alan terkleri ve emsal) temin edilir.

4. Belediye Rayiç Bedel & Borçsuzluk Belgesi. Taşınmazın kayıtlı olduğu belediyeden cari yıl emlak vergisi beyan değeri alınır ve geçmiş dönem borçları sıfırlanır.

5. Cins Tashihi Kontrolü. Tapuda 'tarla' görünen ancak üzerinde bina olan veya tersi durumlarda kadastro müdürlüğü üzerinden cins tashihi yapılmalıdır.

Kaçınılması gereken hatalar

• Alıcının getirdiği ekspere güvenip kendi bağımsız takyidat belgenizi almamak.
• Sınır kazığı çakılmadan yapılan satışlarda sonradan komşu tecavüz davasıyla karşılaşmak.
• Belediyeye olan geçmiş emlak vergisi borçlarının satış sabahı tapu sistemini kilitlemesi.

Kontrol listesi

• LİHKAB aplikasyonu yapılmamış hiçbir arsa satışa sunulmamalıdır.
• İmar çapı güncel olmalıdır; meclis kararıyla imar planı tadilatı yapılmış olabilir.
• Parselo dosyasında sınır, eğim ve katman bulguları tek dosyada toplanır; resmî belgelerin yerini tutmaz.

Parselo ile

Parselo raporu, yüklediğiniz sınırın koordinatlarını, eğim bilgisini ve katman bulgularını kaynaklarıyla birlikte PDF olarak verir.

Resmî kaynak: HKMO Lisansli Harita Burosu (LIHKAB) Sorgulama (https://www.hkmo.org.tr)

Adım adım süreç

1. Bağımsız SPK Lisanslı Değerleme Raporu Alımı (SPK Lisanslı Değerleme Kuruluşu). Doğru taban fiyat için SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından değerleme raporu alın.
2. Fotoğraf Yanılsaması Yerine Eğim ve Kot Bilgisi (Parselo parsel dosyası). Açı yanılsamalı fotoğraflar yerine sayısal yükseklik modeli üzerinden arsanın ortalama eğimini ve kot farkını gösterin; Parselo bu ölçümleri parsel dosyasında kaynağıyla birlikte verir.
3. TTBS Yetki Belgeli Emlak Sözleşmesi İmzalama (Ticaret Bakanlığı TTBS). Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince kurumsal bir emlak ofisiyle çalışacaksanız, Ticaret Bakanlığı TTBS yetki belgesini kontrol edin ve resmi Taşınmaz Gösterme ve Yetkilendirme Sözleşmesi yapın.
4. Şeffaf Teknik İlan Dosyası ile Sunum (Satıcı / emlak işletmesi). Alıcılara yalnız fotoğraf göndermek yerine tapu niteliği, LİHKAB krokisi, imar durumu belgesi ve parsel dosyasını birlikte sunun.

Yasal dayanak

• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (m.11, m.12, m.14/2 — Bildirim, İlan ve Bilgilendirme Yükümlülüğü; idari para cezası m.22/4: 6585 m.18 / 6563 m.12)
• Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği
• KVKK Kanunu (İlanlarda Kişisel Verilerin ve Tapu Malik Bilgilerinin Korunması)

Temel esaslar

1. Sınır ve Konum. LİHKAB krokisi veya tapu bilgisiyle teyit edilmiş sınırın uydu ya da drone görüntüsü üzerinde gösterilmesi; alıcı neyi satın aldığını görür.

2. Topoğrafya & Eğim Analizi. Arazinin ortalama eğimi ve inşaat maliyetini etkileyen kot farklarının açıkça paylaşılması.

3. Ulaşım & Altyapı Mesafeleri. Kadastral yola cephe uzunluğu, elektrik, su, doğalgaz hatlarına kuş uçuşu ve yol mesafeleri.

4. Hukuki Şeffaflık Dosyası. İmar durumu, terk miktarları ve tapu niteliğinin baştan açıkça paylaşılması, sonradan çıkan sürprizlerle pazarlığın bozulmasını önler.

Kaçınılması gereken hatalar

• Sadece ot veya çalı fotoğrafı koyarak ada/parseli gizlemek (Ciddi alıcıyı uzaklaştırır).
• Yolu olmayan tarlayı 'yola sıfır' diye ilan etmek (emlak işletmesi için idari para cezası riski).
• Eğimli ve kayalık araziyi düz gibi gösterip eksper veya alıcı sahaya geldiğinde pazarlığın çökmesi.

Kontrol listesi

• Emlak işletmesiyle çalışılıyorsa ilanda yetki belgesi numarası ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi yer almalıdır.
• Altyapı ve yol durumu ilan metninde resmi kurumlardan teyitli olarak belirtilmelidir.
• İlan metninin doğruluğundan ilanı veren sorumludur; yanıltıcı bilgi idari para cezasına yol açabilir.

Parselo ile

Parselo, parsel sınırınızı ve erişime açık resmî katmanları tek dosyada birleştirir; arsa tanıtım videosu (varsayılan 2B uydu görüntüsü, kendi drone videonuzla 3B) ve QR'lı baskı afişi bu dosyadan üretilir. Her bulgunun kaynağı yanında gösterilir.

Resmî kaynak: Ticaret Bakanligi Tasinmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) (https://ttbs.gtb.gov.tr)

Adım adım süreç

1. TapuTakas Başvuru Kodunun Alınması (Takasbank e-Devlet). Web-Tapu başvuru numarası çıktıktan sonra www.taputakas.com.tr veya e-Devlet üzerinden satıcı ve alıcı kayıt oluşturur.
2. Alıcının Parayı Emanet Hesaba Yatırması (Alıcı Bankası & Takasbank). Alıcı, TapuTakas referans numarasıyla satış bedelini Takasbank'ın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) nezdindeki resmi hesabına transfer eder.
3. Tapu Müdürlüğünde Resmî İmza (Tapu Sicil Müdürlüğü). Taraflar tapu müdürlüğünde akit tablosunu imzalar; tapu müdürü sistemden satışı onaylar.
4. Paranın Otomatik Transferi (Takasbank Entegrasyonu). TKGM tescil sinyali Takasbank'a ulaşır ulaşmaz emanetteki tutar satıcının hesabına bloke çözülerek aktarılır.

Yasal dayanak

• Tapu Kanunu Madde 26 & Tapu Sicili Tüzüğü
• 6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (Takasbank Görev ve Yetkileri)
• Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun (5549 Sayılı Kanun & MASAK Düzenlemeleri)
• Türk Borçlar Kanunu Mülkiyetin Geçişi Hükümleri

Temel esaslar

1. Elden Nakit ve Çanta Taşıma Tehlikesi. Yüksek tutarlı nakit para taşımak hem hırsızlık/gasp hem de sahte para riski taşır; yüksek tutarlı nakit ödeme ayrıca şüpheli işlem bildirimine konu olabilir.

2. TapuTakas: Devlet Güvenceli Mülkiyet & Para Değişimi. Takasbank emanet hesabı kullanılır. Alıcı parayı Takasbank'a yatırır; tapuda imza atıldığı anda para satıcının hesabına saniyeler içinde aktarılır.

3. Bloke Çek Yöntemi. Alıcının bankadan satıcı adına düzenlettiği bloke çek akit masasında teslim edilir. Çekin karşılığı banka tarafından bloke edilmiştir.

4. Noter Satışında Güvenli Ödeme Sistemi. Noterliklerde yapılan satışlarda Adalet Bakanlığı ve TNB ortaklığındaki Güvenli Ödeme Sistemi kullanılır.

Kaçınılması gereken hatalar

• Tapu memurunun 'Paranızı aldınız mı?' sorusuna, henüz para hesabına geçmeden 'Aldım' demek (Geri dönüşü imkansızdır).
• Banka transferinde açıklama kısmını boş bırakmak veya 'borç ödemesi' yazmak.
• Bloke çekin teyidini düzenleyen şubeden tapu saatinde telefonla doğrulatmamak.

Kontrol listesi

• En güvenli arsa satış yöntemi TapuTakas sistemidir; komisyon bedeli riskin yanında önemsizdir.
• Tapuda memura paranın ödendiği ancak resmi tescil anında beyan edilmelidir.
• Parselo satış öncesi taraflara finansal güvenlik protokolü metnini sunar.

Parselo ile

Parselo dosyanızda alıcı ve satıcı için TapuTakas başvuru adımları listelenir; ödeme ile tapu devrinin aynı anda yapılması tarafları korur.

Resmî kaynak: TapuTakas Resmi Portali (https://www.taputakas.com.tr)

Adım adım süreç

1. Web-Tapu Girişi & Taşınmaz Seçimi (Web-Tapu Portalı). Satıcı e-Devlet ile Web-Tapu'ya girer, 'Başvuru Yap' butonuna tıklar ve satılacak arsayı listesinden seçer.
2. İşlem Türü & Alıcı Bilgileri (Web-Tapu Sistemi). 'Satış' işlemi seçilir; alıcının T.C. Kimlik Numarası, telefon numarası ve beyan edilecek satış bedeli girilir.
3. Emlak Vergisi Değeri ve Borç Kontrolü (İlçe Belediyesi). Tapu müdürlüğü emlak vergi değerini ve borcunu elektronik olarak sorgular; borç varsa devir yapılmaz. Borcu önceden kapatın. Gerekirse belediyeden alınan güncel rayiç bedel yazısı sisteme eklenir.
4. Harç SMS'i & Ödeme (Gelir İdaresi / Banka). Tapu memurunun incelemesi bittiğinde taraflara SMS gelir. Banka uygulamalarından harçlar yatırılır ve randevu beklenir.

Yasal dayanak

• 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I/20-a
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web-Tapu Uygulama Genelgesi
• Elektronik Tebligat Yönetmeliği ve SMS Bilgilendirme Sistemi

Temel esaslar

Tapu Harcı Oranı (%2 + %2). Kanunen satış bedelinin %2'si alıcı, %2'si satıcı tarafından ödenir. (Piyasada aksi kararlaştırılmadıkça bu kural esastır).

Döner Sermaye Hizmet Bedeli. Tapu dairesince tahsil edilen maktu döner sermaye bedeli ve yöresel katsayı tutarıdır; genellikle alıcı tarafından ödenir.

Rayiç Bedel Kuralı. Tapuda beyan edilecek satış bedeli, belediyenin belirlediği emlak vergisi asgari rayiç değerinden DÜŞÜK OLAMAZ.

e-Tahsilat Seri Numarası. TKGM uygulaması: SMS ile gelen ödeme (seri) numarasıyla harçlar Ziraat, Halkbank, Vakıfbank gibi bankalar veya Gelir İdaresi (GİB) üzerinden online ödenebilir.

Kaçınılması gereken hatalar

• Alıcının telefon numarasını Web-Tapu'da yanlış girmek (Harç SMS'i gitmez, işlem askıda kalır).
• Emlak vergisi borcunu önceden kapatmamak (tapu müdürlüğü borcu elektronik olarak sorgular; borç varsa devir yapılmaz).
• Harçları randevu saatine 15 dakika kala yatırmaya çalışıp sistem gecikmesi yüzünden randevuyu kaçırmak.

Kontrol listesi

• Web-Tapu başvurusu bir gün önceden yapılmalı, evraklar sisteme eksiksiz yüklenmelidir.
• Harç SMS'i geldikten sonra ödeme yapılmadan tapu randevusu kesinleşmez.
• Parselo dosyasında harç ve döner sermaye simülasyonu önceden hesaplanır.

Parselo ile

Parselo Harç Hesaplayıcı, gireceğiniz satış bedeline göre alıcı harcını, satıcı harcını ve döner sermaye bedelini kuruşu kuruşuna hesaplayarak sürpriz maliyetleri ortadan kaldırır.

Resmî kaynak: Gelir Idaresi Baskanligi (GIB) Harc Odeme (https://dijital.gib.gov.tr)

Adım adım süreç

1. Tapu Dairesine Varış (15 Dk Önce) (Tapu Sicil Müdürlüğü). Taraflar SMS'te belirtilen randevu saatinden 15 dakika önce yeni çipli kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
2. Kimlik Doğrulama & Biyometrik İmza (Danışma / Güvenlik). Başvuru danışma masasında kimlikler taranır, gerekiyorsa parmak izi / kamera kaydıyla şahıs teyidi yapılır.
3. Akit Masasında İrade Beyanı (Akit Yetkili Memuru). Tapu görevlisi huzurunda arsanın satış şartları, haciz/ipotek durumu ve satış bedeli sesli okunarak onaylanır.
4. Akit Tablosuna İmza & Tescil (Tapu Müdürü Onayı). Taraflar akit tablosunu imzalar. Takasbank parayı salar; yeni tapu senedi alıcıya takdim edilir.

Yasal dayanak

• Türk Medeni Kanunu Madde 705 (Tescil ile Mülkiyetin Kazanılması)
• Tapu Sicili Tüzüğü ve TKGM uygulaması (Akit Tablosunun Düzenlenmesi ve İmzalanması)
• Türkiye Noterler Birliği ve Tapu Kadastro Vekaletname Denetim Esasları

Temel esaslar

Yeni Çipli T.C. Kimlik Kartı (TKGM Uygulaması). TKGM uygulaması: Eski nüfus cüzdanı tapuda kabul edilmeyebilir; randevu öncesi tapu müdürlüğünden teyit edin. Kimliğin çipi sağlam ve fotoğrafı güncel olmalıdır.

Vekaletname ile Satışta Sıkı Denetim. Vekaleten satışta; vekaletnamede 'Taşınmaz satmaya, bedelini ahzu kabza' ibarelerinin açıkça bulunması ve azil kontrolü zorunludur.

Akit Tablosunun Sesli Okunması. Memur ada, parsel, yüzölçümü ve satış bedelini sesli okur. Anlaşmazlık varsa veya bedel yanlışsa İMZA ATILMAMALIDIR.

Tapu Senedinin Teslimi. İmzalardan sonra tapu memuru yeni malikin adına düzenlenen tescilli Tapu Senedi'ni (veya karekodlu tapu belgesini) teslim eder.

Kaçınılması gereken hatalar

• Eski mavi/pembe nüfus cüzdanı veya süresi geçmiş pasaportla tapuya gitmek (işlem yapılamayabilir).
• Vekaletnamede 'taşınmaz satışı' yetkisi olup 'satış bedelini tahsil etme (ahzu kabz)' yetkisinin olmaması.
• Okuma yazma bilmeyen veya işitme/konuşma engeli olan taraflar için iki yansız şahit getirmemek.

Kontrol listesi

• Tapuda imzalanan akit tablosu kesin delildir; okumadan veya anlamadığınız madde varken asla imza atmayın.
• İmza bittiği anda yeni malik e-Devlet üzerinden Web-Tapu kütüğünde parseli anında görür.
• Parselo dosyanız mülkiyet el değiştirdikten sonra yeni malikin kullanımına devredilebilir.

Parselo ile

Parselo Portföy Yönetimi, tapu devri tamamlandığı anda parsel dosyasını arşivlemenize veya yeni sahibine devretmenize olanak tanıyan dijital tapu devir asistanı sunar.

Resmî kaynak: TKGM Tapu Randevu ve Sorgulama (https://randevu.tkgm.gov.tr)

Adım adım süreç

1. 5 Yıl Hesabının Yapılması (Satıcı Kontrolü). İlk tapu tescil tarihi ile satış tarihi tarihten tarihe karşılaştırılır; 5 tam yıl dolmuşsa değer artışı kazancı için beyanname verilmez (parselleyerek veya devamlı alım satımda ticari kazanç doğabilir; GVK m.37/2-4, 2-6).
2. GİB Yİ-ÜFE Maliyet Düzeltmesi (Mali Müşavir / GİB). 5 yıl dolmamışsa, TÜİK Yİ-ÜFE artış oranı (%10 veya üzerindeyse) alış bedeline eklenerek reel kazanç bulunur. Kazancın yıllık istisna tutarı kadarı vergilendirilmez (2026'da 150.000 TL; GVK mük. m.80/3, GVK GT 332).
3. Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi (Gelir İdaresi Başkanlığı). Takip eden yılın Mart ayında Hazır Beyan sistemi üzerinden beyanname verilir ve iki taksitte ödenir.
4. Belediye Emlak Bildirimi (Alıcı) (İlçe Belediyesi). Alıcı, tapu fotokopisiyle belediye emlak servisine giderek taşınmazı kendi adına kaydettirir.

Yasal dayanak

• Gelir Vergisi Kanunu (193 Sayılı Kanun Mükerrer Madde 80/6 — Değer Artış Kazancı)
• Gelir Vergisi Kanunu Madde 81 (Maliyet Bedeli Artırımı ve Yİ-ÜFE Endekslemesi)
• Emlak Vergisi Kanunu (1319 Sayılı Kanun) Madde 23 & 33/6 (Yeni Malikin Bildirimi) ve Madde 30 (Tapu Müdürlüğünün Elektronik Bildirimi)
• Vergi Usul Kanunu (213 Sayılı Kanun Usulsüzlük ve Vergi Ziyaı Cezaları)

Temel esaslar

5 Yıl Kuralı ve Ticari Kazanç Uyarısı. İktisap tarihinden itibaren 5 tam yıl dolduysa (tarihten tarihe) değer artışı kazancı doğmaz (GVK mük. m.80/1-6). Ancak arazi alındıktan sonra 5 yıl içinde parsellenip satılıyorsa, ya da alım satım devamlılık taşıyorsa kazanç 5 yıl dolsa da ticari kazanç olarak vergilenir (GVK m.37/2-4, 2-6).

Veraset ve Miras Muafiyeti. Miras veya bağış (ivazsız) yoluyla intikal eden arsa ve tarlaların satışında 5 yıl kuralı aranmaz; değer artış kazancı vergisi SIFIRDIR.

Yİ-ÜFE Endekslemesi ile Enflasyon Koruması. Alış bedeli, satışın yapıldığı aydan önceki aya kadar Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranında artırılarak enflasyon kardan düşülür.

Yeni Malikin Belediye Beyanı. Alıcı, devrin olduğu yıl içinde (son üç ayda devirde 3 ay içinde) taşınmazın bulunduğu belediyeye 'Emlak Vergisi Bildirimi' verir (1319 m.23, m.33/6). Tapu müdürlüğü de devri belediyeye elektronik olarak bildirir (m.30).

Kaçınılması gereken hatalar

• Tapuda bedeli gerçek değerinden gösterip, 5 yıl dolmadığı için çıkacak yüksek gelir vergisini önceden hesaplamamak.
• Alıcının belediyeye emlak vergisi bildirimi vermeyi unutup gecikme cezası ve usulsüzlük cezası yemesi.
• Yİ-ÜFE endekslemesini yapmadan brüt kar üzerinden fahiş vergi ödemek.

Kontrol listesi

• Arsa yatırımlarında 5 yıllık elde tutma süresi en büyük vergi avantajıdır; ancak arazi alındıktan sonra 5 yıl içinde parsellenip satılıyorsa, ya da alım satım devamlılık taşıyorsa kazanç 5 yıl dolsa da ticari kazanç olarak vergilenir (GVK m.37/2-4, 2-6).
• Miras kalan gayrimenkullerde değer artış kazancı doğmaz, yalnızca intikal vergisi söz konusudur.
• Parselo dosyanız satıştan sonra vergi beyanınızda kullanılmak üzere dijital arşivde saklanır.

Parselo ile

Parselo Vergi ve Finans Asistanı, tapu alış ve satış tarihleriniz arasındaki Yİ-ÜFE endekslemesini ve istisna tutarlarını dikkate alarak potansiyel vergi yükünüzü otomatik hesaplar.

Resmî kaynak: GIB Hazir Beyan Sistemi (https://hazirbeyan.gib.gov.tr)