Bölüm 8 · Pazarlama & İlan
Pazarlama ve İlan Hazırlığı: Doğru Bilgi, Açık Sunum
Arsayı satan fotoğraf değil, alıcının doğrulayabileceği bilgidir
Arsa ilanlarında çoğu zaman yalnız bir toprak fotoğrafı ve ada/parsel numarası paylaşılır; alıcı neyi satın aldığını kendi başına çözmek zorunda kalır ve bu güvensizlik yaratır. Satışı kolaylaştıran, alıcının resmî kaynaktan teyit edebileceği bilgilerin (tapu niteliği, imar durumu, yol ve altyapı, eğim) tek dosyada, açık ve yanıltıcı olmayan biçimde sunulmasıdır. Emlak işletmesiyle çalışılıyorsa ilanda yetki belgesi numarası ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisine yer verilmesi zorunludur.
Adım adım süreç
- Bağımsız SPK Lisanslı Değerleme Raporu Alımı (SPK Lisanslı Değerleme Kuruluşu). Doğru taban fiyat için SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından değerleme raporu alın.
- Fotoğraf Yanılsaması Yerine Eğim ve Kot Bilgisi (Parselo parsel dosyası). Açı yanılsamalı fotoğraflar yerine sayısal yükseklik modeli üzerinden arsanın ortalama eğimini ve kot farkını gösterin; Parselo bu ölçümleri parsel dosyasında kaynağıyla birlikte verir.
- TTBS Yetki Belgeli Emlak Sözleşmesi İmzalama (Ticaret Bakanlığı TTBS). Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince kurumsal bir emlak ofisiyle çalışacaksanız, Ticaret Bakanlığı TTBS yetki belgesini kontrol edin ve resmi Taşınmaz Gösterme ve Yetkilendirme Sözleşmesi yapın.
- Şeffaf Teknik İlan Dosyası ile Sunum (Satıcı / emlak işletmesi). Alıcılara yalnız fotoğraf göndermek yerine tapu niteliği, LİHKAB krokisi, imar durumu belgesi ve parsel dosyasını birlikte sunun.
Yasal dayanak
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (m.11, m.12, m.14/2 — Bildirim, İlan ve Bilgilendirme Yükümlülüğü; idari para cezası m.22/4: 6585 m.18 / 6563 m.12)
- Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği
- KVKK Kanunu (İlanlarda Kişisel Verilerin ve Tapu Malik Bilgilerinin Korunması)
Temel esaslar
1. Sınır ve Konum. LİHKAB krokisi veya tapu bilgisiyle teyit edilmiş sınırın uydu ya da drone görüntüsü üzerinde gösterilmesi; alıcı neyi satın aldığını görür.
2. Topoğrafya & Eğim Analizi. Arazinin ortalama eğimi ve inşaat maliyetini etkileyen kot farklarının açıkça paylaşılması.
3. Ulaşım & Altyapı Mesafeleri. Kadastral yola cephe uzunluğu, elektrik, su, doğalgaz hatlarına kuş uçuşu ve yol mesafeleri.
4. Hukuki Şeffaflık Dosyası. İmar durumu, terk miktarları ve tapu niteliğinin baştan açıkça paylaşılması, sonradan çıkan sürprizlerle pazarlığın bozulmasını önler.
Kaçınılması gereken hatalar
- Sadece ot veya çalı fotoğrafı koyarak ada/parseli gizlemek (Ciddi alıcıyı uzaklaştırır).
- Yolu olmayan tarlayı 'yola sıfır' diye ilan etmek (emlak işletmesi için idari para cezası riski).
- Eğimli ve kayalık araziyi düz gibi gösterip eksper veya alıcı sahaya geldiğinde pazarlığın çökmesi.
Kontrol listesi
- Emlak işletmesiyle çalışılıyorsa ilanda yetki belgesi numarası ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi yer almalıdır.
- Altyapı ve yol durumu ilan metninde resmi kurumlardan teyitli olarak belirtilmelidir.
- İlan metninin doğruluğundan ilanı veren sorumludur; yanıltıcı bilgi idari para cezasına yol açabilir.
Parselo ile
Parselo, parsel sınırınızı ve erişime açık resmî katmanları tek dosyada birleştirir; arsa tanıtım videosu (varsayılan 2B uydu görüntüsü, kendi drone videonuzla 3B) ve QR'lı baskı afişi bu dosyadan üretilir. Her bulgunun kaynağı yanında gösterilir.
Resmî kaynak: Ticaret Bakanligi Tasinmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) (https://ttbs.gtb.gov.tr)