Bölüm 4 · Mülkiyet Riskleri
Hisseli Parsellerde Şuf'a (Yasal Önalım) Tehlikesi & Çözümleri
Pay satışında diğer paydaşlar, rayiç bedeli yatırarak payı alıcıdan alabilir (TMK 732–734)
Paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü bir şahsa satması durumunda, diğer tüm hissedarların kanundan doğan 'Yasal Önalım (Şuf'a) Hakkı' vardır. Satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilirse dava süresi bildirimden itibaren 3 aydır; bildirilmezse hak her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer. Davada payın bedelini hâkim rayiç değer olarak belirler; önalım sahibi bu bedeli ve alıcının tapu giderlerini verilen kesin sürede yatırmak zorundadır (7571 s. Kanun, 25.12.2025). Bu tarihten önceki satışlarda eski 2 yıllık süre uygulanır.
Adım adım süreç
- Hissedar Yapısı ve Pay Dağılımının Çözümlenmesi (Web-Tapu & Parselo (kullanıcı beyanı)). KVKK gereği tapu kütüğündeki maliklerin T.C. kimlik ve telefon bilgileri kamuya kapalıdır; ancak Web-Tapu üzerinden taşınmazın kaç paydaştan oluştuğu (hissedar sayısı) ve hisse pay/payda oranları görülebilir. Parselo'da mülkiyet türü ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır; 5403 sayılı Kanun uyarınca bölünemezlik riskleri bu beyana göre değerlendirilir.
- Noterden Önalım Feragatnamesi Alınması (Noterlik). Satıştan önce paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme alın; genel feragat isteniyorsa resmî şekilde düzenletip tapu kütüğüne şerh verdirin (TMK m.733/2). Usulüne uygun vazgeçen paydaş bu satış için önalım davası açamaz.
- Noter Aracılığıyla Satış Bildirimi (İhtarname) (Noterlik & PTT Tebligat). Eğer feragat alınamıyorsa, satış tapuda bittiği gün alıcı veya satıcı Noter kanalıyla diğer tüm hissedarlara satış bedelini ve alıcı bilgilerini içeren resmî ihtarname tebliğ ettirmelidir. Bildirimden itibaren dava süresi 3 aydır; bildirim yapılmazsa hak satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer.
- Gerçek Satış Bedelinin Tapuya Tescili (Tapu Sicil Müdürlüğü). Tapuda gerçek bedeli beyan edin. Harç beyan edilen bedel üzerinden alınır ve emlak vergisi değerinden az olamaz; düşük beyanda fark harç ve vergi ziyaı cezası tarh edilir (492 s. Kanun m.63). Önalım davasında bedel hâkimce belirlenen rayiç bedeldir.
Yasal dayanak
- Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 732 (Önalım Hakkı Sahibi ve Kullanımı)
- TMK Madde 733 (Bildirme, feragat ve hak düşürücü süreler: 3 ay ve 1 yıl — 7571 s. Kanunla değişik)
- TMK Madde 734 (Önalım davası; rayiç bedelin hâkimce belirlenip yatırılması)
- Yargıtay HGK fiili taksim içtihadı (ör. E.2024/447 K.2025/400)
Temel esaslar
Düşük Bedel Beyanı. Tapuda bedeli düşük göstermek önalım davasında işe yaramaz: bedeli hâkim rayiç olarak belirler. Buna karşılık fark harç ve vergi ziyaı cezası tarh edilebilir (492 s. Kanun m.63).
Noter İhtarnamesi ve 3 Aylık Hak Düşürücü Süre. Satış noter aracılığıyla paydaşlara bildirilirse dava süresi bildirimden itibaren 3 aydır. Bildirilmezse hak her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer (25.12.2025 öncesi satışlarda 2 yıl).
Fiili Taksim (Rıza-i Taksim) Savunması. Paydaşlar zemini fiilen bölmüş ve satılan pay bu bölünmüş yere karşılık geliyorsa, Yargıtay HGK önalım hakkının kullanılmasını dürüstlük kuralına aykırı sayabilir (ör. E.2024/447 K.2025/400). Somut olaya göre değişir.
Noterden Önalım Feragatnamesi. Belirli bir satış için vazgeçme yazılı yapılabilir; tüm satışları kapsayan genel feragat ise resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh edilmelidir (TMK m.733/2).
Kaçınılması gereken hatalar
- Hissedarlardan yazılı noter feragati almadan hisseli arsa satın almak veya satmak.
- Gerçek satış bedelini tapuda düşük gösterip aradaki farkı elden ödemek (vergi tarhiyatı riski; ödemenin ispatı zorlaşır).
- Fiili taksim sözleşmesini yazılı ve krokili yapmadan şifahi anlaşmalara güvenmek.
Kontrol listesi
- Hisseli tapu satışında ya tüm hissedarlara noterden satış bildirimi çekilmeli ya da feragatname alınmalıdır.
- Tapudaki satış bedeli gerçek banka transferiyle kuruşu kuruşuna aynı olmalıdır.
- Parselo dosyasında beyan ettiğiniz paydaş yapısı ve mülkiyet tipi görüntülenir.
Parselo ile
Sınırı kendiniz yükler veya çizersiniz; mülkiyet türü (Müstakil / Hisseli) ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır. Parselo bu beyana göre hisseli parseller için şuf'a risk kontrol listesini alıcı ve satıcıya sunar.
Resmî kaynak: Türkiye Noterler Birliği e-Hizmetler (https://portal.tnb.org.tr)