Sözlük

Arsa terimleri sözlüğü

Tapuda, imar durumunda ve satış sürecinde karşınıza çıkan 129 terim; sade tanım, kısaltma açılımı ve en sık karıştırılan ikililer.

Bu sözlük bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Resmî işlem için ilgili belediye, tapu müdürlüğü ya da kuruma başvurun; bağlayıcı olan kurumun verdiği belgedir.

Terimler ve tanımlar Türk mevzuatının kendi diliyle verilir; karşılıkları uydurulmaz.

#

2/B arazisi: Orman niteliğini yitirdiği tespit edilip orman sınırları dışına çıkarılmış alan. Özel kanunla satışa açılmıştır, tapu durumu ayrıca incelenmelidir.

A

Acele kamulaştırma: Kanunda sayılan ivedi hâllerde, bedel tespiti sonradan yapılmak üzere taşınmaza el konulması usulü.
Ada: Kadastroda, çevresi yollar veya doğal sınırlarla kuşatılmış parsel topluluğuna verilen numara. Bir adanın içinde birden çok parsel bulunur.
Aplikasyon: Tapudaki parsel sınırlarının arazide zemine işaretlenmesi. Kadastro müdürlüğünce ücretli olarak yapılır; komşu sınır anlaşmazlıklarında ilk adımdır.
Arazi: İmar planı dışında kalan, çoğunlukla tarımsal nitelikli taşınmaz.
Arazi kullanım kabiliyet sınıfı: Toprağın tarımsal kullanıma uygunluğunu I–VIII arası derecelendiren sınıflandırma. I. sınıf en verimli, VIII. sınıf tarıma elverişsizdir.
Arsa: İmar planı içinde kalan, üzerinde yapı yapılabilen parsel.

B

Bağ: Üzüm yetiştirilen arazi vasfı.
Bahçe: Meyve ağacı veya sebze yetiştirilen arazi vasfı.
Beyan: Tapu kütüğünde taşınmazın fiilî/hukukî durumunu bildiren kayıt (yapı kayıt belgesi, kamulaştırma şerhi, muhdesat gibi).

C

Cins tashihi: Tapudaki niteliğin fiilî duruma göre düzeltilmesi (ör. üzerine bina yapılan tarlanın 'arsa'ya çevrilmesi).

Ç

Çayır: Doğal olarak ot veren, biçilmeye elverişli alan.
ÇEDÇevresel Etki Değerlendirmesi: Belirli yatırımların çevreye etkisinin önceden incelendiği zorunlu süreç.
Çevre düzeni planı: Genellikle 1/100.000 ölçekli, bölge ölçeğinde arazi kullanım kararlarını veren üst ölçekli plan.

D

Değer artış kazancı vergisi: Taşınmazın belirli süre içinde elden çıkarılmasından doğan kazanca uygulanan gelir vergisi. Süre ve istisnalar için güncel mevzuata bakılmalıdır.
Dekar (da): 1.000 m². Tarım arazilerinde yaygın kullanılır.
Dijital vitrin: Parselin videosu, künyesi ve haritasıyla birlikte paylaşılabilir tek bağlantıya dönüştüğü sayfa.
Diri fay: Yakın jeolojik dönemde hareket etmiş, deprem üretme potansiyeli olan fay. Resmî kaynağı MTA diri fay haritasıdır.
DOPDüzenleme Ortaklık Payı: Parselasyon sırasında yol, meydan, park, otopark ve yeşil alan gibi ortak kamu alanları için parselden BEDELSİZ kesilen pay. İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca düzenlemeye giren alanın **en çok %45'i** kadar olabilir.
Dönüm: Günümüzde 1.000 m² (dekar) karşılığında kullanılır. Eski (Osmanlı) dönüm ~919 m²'dir; eski kayıtlarda fark yaratabilir.
DSİDevlet Su İşleri: Su kaynakları, taşkın ve sulama konularında yetkili kurum.

E

Ecrimisil: Bir taşınmazı haksız kullanan kişiden istenen kullanım bedeli (işgal tazminatı). Hazine arazilerinde sık karşılaşılır.
Ekspertiz (Değerleme): Taşınmazın değerinin uzmanca tespiti. Kredi kullanımında SPK lisanslı değerleme şirketi raporu istenir.
Emlak vergi değeri: Belediyenin emlak vergisi hesabında esas aldığı değer. Tapu harcı için taban oluşturur.
Emsal (E): KAKS ile aynı anlamda kullanılır; planlarda çoğunlukla 'E=' biçiminde yazılır.

F

Fay yasak kuşağı: Diri fay hattı boyunca yapılaşmanın kısıtlandığı veya yasaklandığı şerit. Genişliği yapılan çalışmaya göre belirlenir.

H

Haciz: Borç nedeniyle taşınmaza konulan resmî kısıtlama. Haciz varken satış yapılabilir ama alıcı yükü devralır.
Ham toprak: Tapuda işlenmemiş, vasfı belirlenmemiş arazi için kullanılan tanım.
Hazine arazisi: Mülkiyeti Devlete ait taşınmaz. Satış, kiralama veya irtifak yoluyla değerlendirilir.
Hektar (ha): 10.000 m², yani 10 dönüm.
Heyelan alanı: Zemin kaymasının gözlendiği veya beklendiği alan. Afet mevzuatı kapsamında yapı yasağı getirilebilir.
Hisse: Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda her malikin sahip olduğu pay (ör. 1/4).
Hisseli tapu: Birden çok malikin pay sahibi olduğu tapu. Arsa payı belirli olsa bile fiilî kullanım alanı tapuda tanımlı değildir; ifraz ya da taksim gerekir.

İ

İcra satışı: Borç nedeniyle taşınmazın icra dairesince açık artırmayla satılması.
İfraz: Bir parselin iki veya daha fazla parsele bölünmesi.
İmar affı: Belirli tarihe kadar yapılmış ruhsatsız/aykırı yapıların kayda alınmasını sağlayan geçici düzenleme. Türkiye'de sonuncusu 2018 imar barışıdır.
İmar barışı: 2018'de, kayıt dışı yapıların yapı kayıt belgesiyle kayda alınmasını sağlayan düzenleme.
İmar durumu belgesi: Belediyenin, bir parselde ne yapılabileceğini resmî olarak bildirdiği belge (çap/imar çapı da denir). Yapılaşma şartlarının tek bağlayıcı kaynağıdır.
İmar fırsat skoru: Uygulama imarı sinyali ile fiyat bandı iskontosunu birleştiren 0–100 arası gösterge. İmar durumu belgesi yerine geçmez.
İmar planı: Bir alanın nasıl kullanılacağını ve yapılaşacağını belirleyen resmî plan. Ölçeğine göre çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planı olarak kademelenir.
İntifa hakkı: Taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı. Mülkiyet başkasında kalır.
İpotek: Bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan rehin. Borç ödenmezse taşınmaz sattırılabilir.
İrtifak hakkı: Bir taşınmaz üzerinde başkası lehine kurulan sınırlı ayni hak (geçit, enerji hattı, su hattı gibi). Tapuya şerh edilir ve kullanımı kısıtlar.
İskân (Yapı kullanma izni): Yapının ruhsata ve projesine uygun bittiğini gösteren belge. Abonelikler ve kat mülkiyeti için gereklidir.
İştirak halinde mülkiyet: Elbirliği mülkiyeti. Genellikle miras yoluyla oluşur; paylar ayrılmamıştır, tasarruf için tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir.
İzale-i şuyu: Ortaklığın giderilmesi davası. Paydaşlar anlaşamazsa taşınmaz mahkeme kararıyla satılır ve bedel paylaştırılır.

K

KAKS (Emsal)Kat Alanı Kat Sayısı: Toplam inşaat alanının parsel alanına oranı. KAKS 1,50 ise 1.000 m² parselde toplam 1.500 m² inşaat yapılabilir.
Kaks/Taks aşımı: Ruhsata esas plandaki TAKS veya KAKS değerinin üzerinde yapılaşma. Ruhsata aykırılık sayılır; yıkım ve para cezası doğurabilir.
Kamulaştırma: Kamu yararı için taşınmazın bedeli ödenerek idare tarafından alınması.
Kamulaştırma şerhi: Taşınmazın kamulaştırılacağını tapuya bildiren kayıt. Şerh varken satış yapılabilir ama alıcı süreci devralır.
Kapora: Satışın bağlanması için verilen ön ödeme. Hukuki niteliği (cayma parası mı, pey akçesi mi) sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Kat adedi: Planda izin verilen kat sayısı. Genellikle plan üzerinde kısaltmayla gösterilir (ör. 3 kat için 'K3').
Kat irtifakı: Henüz tamamlanmamış yapıda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan haktır. Yapı bitip iskân alınınca kat mülkiyetine çevrilir.
Kat mülkiyeti: Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümün (daire, dükkân) ayrı tapuya bağlanmış tam mülkiyeti.
Kaya düşmesi: Eğimli arazide kopan kaya bloklarının düşme riski taşıdığı alan.
Kentsel dönüşüm: Riskli yapı veya riskli alanların yenilenmesi süreci. 6306 sayılı Kanun (7471 s. K. reformu) kapsamında yürütülür; karar nisabı paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğudur (%50+1) ve bildirimler muhtarlıkta 15 günlük ilanla da yapılabilir.
Kısıtlılık şerhi: Taşınmazın kullanımını sınırlayan idari kayıt (kamulaştırma kararı, imar planı kısıtı, riskli alan gibi). Alım öncesi tapu kaydından mutlaka okunur.
KOPKamu Ortaklık Payı: Okul, cami, sağlık tesisi, kamu binası gibi kamu HİZMET alanları için düzenleme alanından ayrılan kısım. DOP'tan farkı: bedelsiz değildir — bu alanlar ilgili idarece kamulaştırılır ya da bedeli ödenir.
Koridor izleyici: Enerji nakil hattı, yol ve altyapı koridorlarının parsele uzaklığını ölçen, tampon mesafe içindeyse uyaran yüzey.
Koruma kurulu: SİT alanlarında yapılacak işlemlere karar veren kurul. İzni olmadan uygulama yapılamaz.
Kot: Yükseklik referans noktası. Yapının hangi seviyeden ölçüleceği (yol kotu, tabii zemin kotu) plan ve yönetmelikle belirlenir.

L

Likefaksiyon (Sıvılaşma): Suya doygun gevşek zeminin deprem sırasında sıvı gibi davranması. Yapı için ciddi risktir.

M

m² birim fiyatı: Toplam bedelin yüzölçümüne bölünmesiyle bulunan karşılaştırma ölçüsü. Farklı büyüklükteki parselleri kıyaslamayı sağlar.
MEGSİSMekânsal Gayrimenkul Sistemi: TKGM'nin kadastro parsel sınırlarını sunduğu ulusal coğrafi sistem. Parselo, ulusal CBS standartlarına ve veri lisanslama kurallarına uygun parsel geometrisi modelleriyle çalışır.
Mera: Hayvan otlatmaya ayrılmış, kural olarak özel mülkiyete konu olmayan alan. Mera vasfının kaldırılması ayrı bir süreçtir.
Mevkii: Parselin bulunduğu yerin yerel adı (köy/mahalle içindeki mevki). Tapu kaydında bilgi amaçlı yer alır.
Mevzi imar planı: Mevcut planlı alanın dışında, sınırlı bir bölge için hazırlanan imar planı.
MTAMaden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü: Diri fay haritaları ve jeoloji verilerinin resmî kaynağı.
Muhammen bedel: İhale veya icra satışında başlangıç olarak belirlenen tahmini bedel.
Muhdesat: Taşınmaz üzerindeki, malikten başkasına ait yapı veya ağaç gibi eklentiler. Tapuya beyan olarak işlenebilir.
Müşterek mülkiyet: Paylı mülkiyet. Her malikin belirli bir payı vardır ve payını ayrıca satabilir.

N

Nazım imar planı: Genellikle 1/5.000 ölçekli; bölgelerin kullanım biçimini ve yoğunluğunu belirler, tek tek parsel için yapılaşma şartı vermez.
Nitelik (Vasıf): Tapuda taşınmazın ne olduğunu belirten tanım: tarla, bağ, bahçe, arsa, zeytinlik, ham toprak gibi. Arsa ile arazi ayrımı buradan okunur.

O

Orman vasfı: Orman sayılan alan. Özel mülkiyete konu olmaz; orman sınırı içinde kalan taşınmaz alınıp satılamaz.
OSBOrganize Sanayi Bölgesi: Sanayi yatırımları için altyapısı hazırlanmış, kendi mevzuatı olan planlı alan. Tahsis usulü ve yapılaşma şartları farklıdır.

Ö

ÖÇKÖzel Çevre Koruma Bölgesi: Çevresel değeri nedeniyle özel statüyle korunan bölge. Yapılaşma ayrı kurallara tabidir.
Ön alım hakkı (Şufa): Paylı mülkiyette, bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların aynı şartlarla o payı alma hakkı.

P

Pafta: Kadastro haritasının bölündüğü standart paftalardan biri; parselin hangi harita sayfasında olduğunu gösteren koddur (ör. H23c03a1).
Parsel: Sınırları belirlenmiş, tapu kütüğüne ayrı numarayla kaydedilmiş tek bir taşınmaz. Arsa/arazi alım satımının temel birimidir.
Parsel künyesi: Ada/parsel, yüzölçümü, nitelik ve pafta bilgisini bir arada gösteren kimlik kartı. TKGM verisinden üretilir.
Parselasyon planı: İmar planına göre arazinin yeniden düzenlenip imar parsellerine ayrılması işlemi (18. madde uygulaması olarak da anılır).
Plan notu: İmar planının ayrılmaz parçası olan yazılı kurallar. Emsal, kat adedi, kullanım kısıtları çoğu zaman burada yazar.

R

Rayiç bedel: Bir taşınmazın piyasadaki güncel değeri. Belediyenin vergiye esas rayiç değeri piyasa değerinden düşük olabilir.
Risk primi: Parselin üzerine denk gelen kısıt katmanlarının (fay, sit, koruma alanı) 0–100 arası bir puana çevrilmiş hâli. Primi hangi katmanın yükselttiği tek tek yazılır.
Risk sertifikası: Parselin katman isabetlerini, skorunu ve kaynak kurum atfını tek A4 sayfaya döken yazdırılabilir belge. Resmî bir belge değildir; alıcıya sunum içindir.
Riskli yapı: Yapılan tespit sonucu yıkılma riski taşıdığı belirlenen yapı. Tapuya şerh edilir ve dönüşüm sürecine girer.
Röperli kroki: Parselin sınır noktalarının sabit referanslara göre ölçülerini gösteren resmî belge. Aplikasyon ve inşaat ruhsatı süreçlerinde istenir.
Ruhsat (Yapı ruhsatı): Belediyenin yapı yapılmasına izin veren belgesi. Ruhsatsız yapı kaçak sayılır.
Ruhsat triyajı: Yapılaşmanın önündeki engelleri yeşil/sarı/kırmızı bandına ayıran ve sıradaki resmî adımı gösteren özet.

S

Saçak seviyesi: Yapının çatı saçağının bittiği kot. Yükseklik hesabında referans alınır.
Sanayi parseli: İmar planında sanayi kullanımına ayrılmış parsel. OSB içinde veya dışında olabilir; şartları farklıdır.
Satış vaadi sözleşmesi: Tarafların ileride satış yapmayı taahhüt ettiği, noterde düzenlenen sözleşme. Tapuya şerh edilebilir.
SİT alanı: Doğal, arkeolojik, kentsel veya tarihî değeri nedeniyle korunan alan. Derecesine göre yapılaşma ağır kısıtlanır ya da tümüyle yasaklanır.
SPK lisanslı değerleme: Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş şirket veya uzmanın yaptığı resmî değerleme.
Sulu / kuru tarım arazisi: Sulama imkânı olan ve olmayan arazi ayrımı. Verimlilik ve değer üzerinde belirleyicidir.

Ş

Şerh: Tapu kütüğüne işlenen, taşınmazla ilgili kişisel hak veya kısıtlama kaydı (satış vaadi, kira, aile konutu gibi).

T

TAKSTaban Alanı Kat Sayısı: Yapının zemindeki oturum alanının parsel alanına oranı. TAKS 0,30 ise 1.000 m² parselde en fazla 300 m² taban oturumu yapılabilir.
Taksim: Ortak mülkiyetteki taşınmazın malikler arasında paylaştırılması. Anlaşmayla ya da mahkeme yoluyla olur.
Takyidat: Tapu kaydındaki tüm kısıtlama ve yüklerin (ipotek, haciz, şerh, beyan) ortak adı. «Takyidatsız tapu» yük bulunmadığı anlamına gelir.
Tapu harcı: Tapu devrinde alıcı ve satıcıdan alınan harç. Beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve emlak vergi değerinin altında olamaz.
Tapu kütüğü: Taşınmazların mülkiyet ve hak durumunun tutulduğu resmî sicil. Ada/parsel bazında düzenlenir.
Tapu tahsis belgesi: Gecekondu mevzuatı kapsamında verilmiş, mülkiyet belgesi olmayan tahsis kaydı. Tapuya dönüşmesi ayrı bir işlemdir.
Tarım dışı amaçlı kullanım izni: Tarım arazisinde tarım dışı yapı/kullanım için alınması gereken izin. İzin olmadan yapılan kullanım yaptırıma tabidir.
Tarla: Tapuda tarımsal üretim için kullanıldığı belirtilen arazi vasfı.
Taşkın alanı: Akarsu taşkınlarında su altında kalabilecek alan. DSİ tarafından belirlenir, yapılaşma kısıtlanır.
TBDYTürkiye Bina Deprem Yönetmeliği: Binaların depreme dayanıklı tasarımına ilişkin yürürlükteki yönetmelik (2018).
Terk: Yol, yeşil alan gibi kamu kullanımına ayrılan kısmın parselden bedelsiz ayrılması.
Tescil harici alan: Kadastroda tapuya bağlanmamış yer (yol, dere yatağı, kayalık gibi). Mülkiyete konu değildir.
Tevhit: Birden fazla komşu parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesi.
TKGMTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Tapu kayıtları ve kadastro haritalarından sorumlu kurum.
Toprak koruma kurulu: Tarım arazisinin amaç dışı kullanımına ilişkin talepleri değerlendiren il düzeyindeki kurul.
TUCBSTürkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi: Kamu kurumlarının coğrafi verilerini ortak standartla paylaştığı ulusal altyapı. İmar, koruma, afet katmanları buradan gelir.

U

UCBPUlusal Coğrafi Bilgi Platformu: TUCBS verilerinin sunulduğu platform.
Uygulama imar planı: Genellikle 1/1.000 ölçekli; yapı adalarını, yolları ve parsel bazında yapılaşma şartlarını (kat adedi, çekme mesafesi, TAKS/KAKS) gösterir.

V

Vaziyet planı: Parsel üzerindeki yapıların, yolların ve açık alanların yerleşimini gösteren plan. Ruhsat dosyasının ekidir.

W

WFSWeb Feature Service: Harita katmanını **vektör veri** olarak sunan servis; geometri ve öznitelikler okunabilir.
WMSWeb Map Service: Harita katmanını hazır **görüntü** olarak sunan servis. Görüntüyü haritanıza bindirir ama üzerindeki yazıları veri olarak vermez.

Y

Yapı adası: İmar planında yollarla çevrelenmiş, üzerinde yapı yapılabilecek alan.
Yapı denetim: Yapının ruhsat ve projeye uygun yapıldığını denetleyen, kanunla zorunlu kılınmış kuruluş.
Yapı kayıt belgesi: 2018 imar barışı kapsamında, ruhsatsız/ruhsata aykırı yapılar için alınan kayıt belgesi. Yapıyı kayda alır, imara uygun hâle getirmez.
Yapı nizamı: Yapıların birbirine göre düzeni: ayrık (her yönden boşluk), bitişik (komşu duvara bitişik) veya blok nizam.
Yapı yaklaşma mesafesi: Yapının parsel sınırlarına veya yola en fazla ne kadar yaklaşabileceğini belirleyen mesafe. Çekme mesafesi de denir.
Yençok (Hmax)Yapının en çok yüksekliği: Yapının ulaşabileceği azami yükseklik. Metre cinsinden ya da kat adediyle verilir.
Yol istikamet planı: Yolun genişliğini ve güzergâhını gösteren, yapı ruhsatı öncesinde alınan belge.
Yola terk: Parselin bir kısmının imar planındaki yol için bedelsiz olarak kamuya bırakılması. Ruhsat alınabilmesi için çoğu zaman ön şarttır.
Yüzölçümü: Parselin metrekare cinsinden alanı. Tapuda yazan resmî değerdir; harita üzerinden ölçülen alan küçük farklar gösterebilir.

Z

Zemin etüdü: Yapı öncesinde zeminin taşıma gücünü ve davranışını belirleyen jeoteknik inceleme. Ruhsat için zorunludur.
Zeytinlik: Zeytin ağacı bulunan arazi. Zeytinliklerde kullanım değişikliği özel mevzuatla ağır biçimde kısıtlanmıştır.
Zilyetlik: Bir taşınmazı fiilen elinde bulundurma. Tapu kadar güçlü değildir ama bazı hâllerde tescil talebine dayanak olabilir.

Sözlük

Arsa terimleri sözlüğü

Tapuda, imar durumunda ve satış sürecinde karşınıza çıkan 129 terim; sade tanım, kısaltma açılımı ve en sık karıştırılan ikililer.

Bu sözlük bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Resmî işlem için ilgili belediye, tapu müdürlüğü ya da kuruma başvurun; bağlayıcı olan kurumun verdiği belgedir.

Terimler ve tanımlar Türk mevzuatının kendi diliyle verilir; karşılıkları uydurulmaz.

#

2/B arazisi: Orman niteliğini yitirdiği tespit edilip orman sınırları dışına çıkarılmış alan. Özel kanunla satışa açılmıştır, tapu durumu ayrıca incelenmelidir.

A

Acele kamulaştırma: Kanunda sayılan ivedi hâllerde, bedel tespiti sonradan yapılmak üzere taşınmaza el konulması usulü.
Ada: Kadastroda, çevresi yollar veya doğal sınırlarla kuşatılmış parsel topluluğuna verilen numara. Bir adanın içinde birden çok parsel bulunur.
Aplikasyon: Tapudaki parsel sınırlarının arazide zemine işaretlenmesi. Kadastro müdürlüğünce ücretli olarak yapılır; komşu sınır anlaşmazlıklarında ilk adımdır.
Arazi: İmar planı dışında kalan, çoğunlukla tarımsal nitelikli taşınmaz.
Arazi kullanım kabiliyet sınıfı: Toprağın tarımsal kullanıma uygunluğunu I–VIII arası derecelendiren sınıflandırma. I. sınıf en verimli, VIII. sınıf tarıma elverişsizdir.
Arsa: İmar planı içinde kalan, üzerinde yapı yapılabilen parsel.

B

Bağ: Üzüm yetiştirilen arazi vasfı.
Bahçe: Meyve ağacı veya sebze yetiştirilen arazi vasfı.
Beyan: Tapu kütüğünde taşınmazın fiilî/hukukî durumunu bildiren kayıt (yapı kayıt belgesi, kamulaştırma şerhi, muhdesat gibi).

C

Cins tashihi: Tapudaki niteliğin fiilî duruma göre düzeltilmesi (ör. üzerine bina yapılan tarlanın 'arsa'ya çevrilmesi).

Ç

Çayır: Doğal olarak ot veren, biçilmeye elverişli alan.
ÇEDÇevresel Etki Değerlendirmesi: Belirli yatırımların çevreye etkisinin önceden incelendiği zorunlu süreç.
Çevre düzeni planı: Genellikle 1/100.000 ölçekli, bölge ölçeğinde arazi kullanım kararlarını veren üst ölçekli plan.

D

Değer artış kazancı vergisi: Taşınmazın belirli süre içinde elden çıkarılmasından doğan kazanca uygulanan gelir vergisi. Süre ve istisnalar için güncel mevzuata bakılmalıdır.
Dekar (da): 1.000 m². Tarım arazilerinde yaygın kullanılır.
Dijital vitrin: Parselin videosu, künyesi ve haritasıyla birlikte paylaşılabilir tek bağlantıya dönüştüğü sayfa.
Diri fay: Yakın jeolojik dönemde hareket etmiş, deprem üretme potansiyeli olan fay. Resmî kaynağı MTA diri fay haritasıdır.
DOPDüzenleme Ortaklık Payı: Parselasyon sırasında yol, meydan, park, otopark ve yeşil alan gibi ortak kamu alanları için parselden BEDELSİZ kesilen pay. İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca düzenlemeye giren alanın **en çok %45'i** kadar olabilir.
Dönüm: Günümüzde 1.000 m² (dekar) karşılığında kullanılır. Eski (Osmanlı) dönüm ~919 m²'dir; eski kayıtlarda fark yaratabilir.
DSİDevlet Su İşleri: Su kaynakları, taşkın ve sulama konularında yetkili kurum.

E

Ecrimisil: Bir taşınmazı haksız kullanan kişiden istenen kullanım bedeli (işgal tazminatı). Hazine arazilerinde sık karşılaşılır.
Ekspertiz (Değerleme): Taşınmazın değerinin uzmanca tespiti. Kredi kullanımında SPK lisanslı değerleme şirketi raporu istenir.
Emlak vergi değeri: Belediyenin emlak vergisi hesabında esas aldığı değer. Tapu harcı için taban oluşturur.
Emsal (E): KAKS ile aynı anlamda kullanılır; planlarda çoğunlukla 'E=' biçiminde yazılır.

F

Fay yasak kuşağı: Diri fay hattı boyunca yapılaşmanın kısıtlandığı veya yasaklandığı şerit. Genişliği yapılan çalışmaya göre belirlenir.

H

Haciz: Borç nedeniyle taşınmaza konulan resmî kısıtlama. Haciz varken satış yapılabilir ama alıcı yükü devralır.
Ham toprak: Tapuda işlenmemiş, vasfı belirlenmemiş arazi için kullanılan tanım.
Hazine arazisi: Mülkiyeti Devlete ait taşınmaz. Satış, kiralama veya irtifak yoluyla değerlendirilir.
Hektar (ha): 10.000 m², yani 10 dönüm.
Heyelan alanı: Zemin kaymasının gözlendiği veya beklendiği alan. Afet mevzuatı kapsamında yapı yasağı getirilebilir.
Hisse: Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda her malikin sahip olduğu pay (ör. 1/4).
Hisseli tapu: Birden çok malikin pay sahibi olduğu tapu. Arsa payı belirli olsa bile fiilî kullanım alanı tapuda tanımlı değildir; ifraz ya da taksim gerekir.

İ

İcra satışı: Borç nedeniyle taşınmazın icra dairesince açık artırmayla satılması.
İfraz: Bir parselin iki veya daha fazla parsele bölünmesi.
İmar affı: Belirli tarihe kadar yapılmış ruhsatsız/aykırı yapıların kayda alınmasını sağlayan geçici düzenleme. Türkiye'de sonuncusu 2018 imar barışıdır.
İmar barışı: 2018'de, kayıt dışı yapıların yapı kayıt belgesiyle kayda alınmasını sağlayan düzenleme.
İmar durumu belgesi: Belediyenin, bir parselde ne yapılabileceğini resmî olarak bildirdiği belge (çap/imar çapı da denir). Yapılaşma şartlarının tek bağlayıcı kaynağıdır.
İmar fırsat skoru: Uygulama imarı sinyali ile fiyat bandı iskontosunu birleştiren 0–100 arası gösterge. İmar durumu belgesi yerine geçmez.
İmar planı: Bir alanın nasıl kullanılacağını ve yapılaşacağını belirleyen resmî plan. Ölçeğine göre çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planı olarak kademelenir.
İntifa hakkı: Taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı. Mülkiyet başkasında kalır.
İpotek: Bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan rehin. Borç ödenmezse taşınmaz sattırılabilir.
İrtifak hakkı: Bir taşınmaz üzerinde başkası lehine kurulan sınırlı ayni hak (geçit, enerji hattı, su hattı gibi). Tapuya şerh edilir ve kullanımı kısıtlar.
İskân (Yapı kullanma izni): Yapının ruhsata ve projesine uygun bittiğini gösteren belge. Abonelikler ve kat mülkiyeti için gereklidir.
İştirak halinde mülkiyet: Elbirliği mülkiyeti. Genellikle miras yoluyla oluşur; paylar ayrılmamıştır, tasarruf için tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir.
İzale-i şuyu: Ortaklığın giderilmesi davası. Paydaşlar anlaşamazsa taşınmaz mahkeme kararıyla satılır ve bedel paylaştırılır.

K

KAKS (Emsal)Kat Alanı Kat Sayısı: Toplam inşaat alanının parsel alanına oranı. KAKS 1,50 ise 1.000 m² parselde toplam 1.500 m² inşaat yapılabilir.
Kaks/Taks aşımı: Ruhsata esas plandaki TAKS veya KAKS değerinin üzerinde yapılaşma. Ruhsata aykırılık sayılır; yıkım ve para cezası doğurabilir.
Kamulaştırma: Kamu yararı için taşınmazın bedeli ödenerek idare tarafından alınması.
Kamulaştırma şerhi: Taşınmazın kamulaştırılacağını tapuya bildiren kayıt. Şerh varken satış yapılabilir ama alıcı süreci devralır.
Kapora: Satışın bağlanması için verilen ön ödeme. Hukuki niteliği (cayma parası mı, pey akçesi mi) sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Kat adedi: Planda izin verilen kat sayısı. Genellikle plan üzerinde kısaltmayla gösterilir (ör. 3 kat için 'K3').
Kat irtifakı: Henüz tamamlanmamış yapıda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan haktır. Yapı bitip iskân alınınca kat mülkiyetine çevrilir.
Kat mülkiyeti: Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümün (daire, dükkân) ayrı tapuya bağlanmış tam mülkiyeti.
Kaya düşmesi: Eğimli arazide kopan kaya bloklarının düşme riski taşıdığı alan.
Kentsel dönüşüm: Riskli yapı veya riskli alanların yenilenmesi süreci. 6306 sayılı Kanun (7471 s. K. reformu) kapsamında yürütülür; karar nisabı paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğudur (%50+1) ve bildirimler muhtarlıkta 15 günlük ilanla da yapılabilir.
Kısıtlılık şerhi: Taşınmazın kullanımını sınırlayan idari kayıt (kamulaştırma kararı, imar planı kısıtı, riskli alan gibi). Alım öncesi tapu kaydından mutlaka okunur.
KOPKamu Ortaklık Payı: Okul, cami, sağlık tesisi, kamu binası gibi kamu HİZMET alanları için düzenleme alanından ayrılan kısım. DOP'tan farkı: bedelsiz değildir — bu alanlar ilgili idarece kamulaştırılır ya da bedeli ödenir.
Koridor izleyici: Enerji nakil hattı, yol ve altyapı koridorlarının parsele uzaklığını ölçen, tampon mesafe içindeyse uyaran yüzey.
Koruma kurulu: SİT alanlarında yapılacak işlemlere karar veren kurul. İzni olmadan uygulama yapılamaz.
Kot: Yükseklik referans noktası. Yapının hangi seviyeden ölçüleceği (yol kotu, tabii zemin kotu) plan ve yönetmelikle belirlenir.

L

Likefaksiyon (Sıvılaşma): Suya doygun gevşek zeminin deprem sırasında sıvı gibi davranması. Yapı için ciddi risktir.

M

m² birim fiyatı: Toplam bedelin yüzölçümüne bölünmesiyle bulunan karşılaştırma ölçüsü. Farklı büyüklükteki parselleri kıyaslamayı sağlar.
MEGSİSMekânsal Gayrimenkul Sistemi: TKGM'nin kadastro parsel sınırlarını sunduğu ulusal coğrafi sistem. Parselo, ulusal CBS standartlarına ve veri lisanslama kurallarına uygun parsel geometrisi modelleriyle çalışır.
Mera: Hayvan otlatmaya ayrılmış, kural olarak özel mülkiyete konu olmayan alan. Mera vasfının kaldırılması ayrı bir süreçtir.
Mevkii: Parselin bulunduğu yerin yerel adı (köy/mahalle içindeki mevki). Tapu kaydında bilgi amaçlı yer alır.
Mevzi imar planı: Mevcut planlı alanın dışında, sınırlı bir bölge için hazırlanan imar planı.
MTAMaden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü: Diri fay haritaları ve jeoloji verilerinin resmî kaynağı.
Muhammen bedel: İhale veya icra satışında başlangıç olarak belirlenen tahmini bedel.
Muhdesat: Taşınmaz üzerindeki, malikten başkasına ait yapı veya ağaç gibi eklentiler. Tapuya beyan olarak işlenebilir.
Müşterek mülkiyet: Paylı mülkiyet. Her malikin belirli bir payı vardır ve payını ayrıca satabilir.

N

Nazım imar planı: Genellikle 1/5.000 ölçekli; bölgelerin kullanım biçimini ve yoğunluğunu belirler, tek tek parsel için yapılaşma şartı vermez.
Nitelik (Vasıf): Tapuda taşınmazın ne olduğunu belirten tanım: tarla, bağ, bahçe, arsa, zeytinlik, ham toprak gibi. Arsa ile arazi ayrımı buradan okunur.

O

Orman vasfı: Orman sayılan alan. Özel mülkiyete konu olmaz; orman sınırı içinde kalan taşınmaz alınıp satılamaz.
OSBOrganize Sanayi Bölgesi: Sanayi yatırımları için altyapısı hazırlanmış, kendi mevzuatı olan planlı alan. Tahsis usulü ve yapılaşma şartları farklıdır.

Ö

ÖÇKÖzel Çevre Koruma Bölgesi: Çevresel değeri nedeniyle özel statüyle korunan bölge. Yapılaşma ayrı kurallara tabidir.
Ön alım hakkı (Şufa): Paylı mülkiyette, bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların aynı şartlarla o payı alma hakkı.

P

Pafta: Kadastro haritasının bölündüğü standart paftalardan biri; parselin hangi harita sayfasında olduğunu gösteren koddur (ör. H23c03a1).
Parsel: Sınırları belirlenmiş, tapu kütüğüne ayrı numarayla kaydedilmiş tek bir taşınmaz. Arsa/arazi alım satımının temel birimidir.
Parsel künyesi: Ada/parsel, yüzölçümü, nitelik ve pafta bilgisini bir arada gösteren kimlik kartı. TKGM verisinden üretilir.
Parselasyon planı: İmar planına göre arazinin yeniden düzenlenip imar parsellerine ayrılması işlemi (18. madde uygulaması olarak da anılır).
Plan notu: İmar planının ayrılmaz parçası olan yazılı kurallar. Emsal, kat adedi, kullanım kısıtları çoğu zaman burada yazar.

R

Rayiç bedel: Bir taşınmazın piyasadaki güncel değeri. Belediyenin vergiye esas rayiç değeri piyasa değerinden düşük olabilir.
Risk primi: Parselin üzerine denk gelen kısıt katmanlarının (fay, sit, koruma alanı) 0–100 arası bir puana çevrilmiş hâli. Primi hangi katmanın yükselttiği tek tek yazılır.
Risk sertifikası: Parselin katman isabetlerini, skorunu ve kaynak kurum atfını tek A4 sayfaya döken yazdırılabilir belge. Resmî bir belge değildir; alıcıya sunum içindir.
Riskli yapı: Yapılan tespit sonucu yıkılma riski taşıdığı belirlenen yapı. Tapuya şerh edilir ve dönüşüm sürecine girer.
Röperli kroki: Parselin sınır noktalarının sabit referanslara göre ölçülerini gösteren resmî belge. Aplikasyon ve inşaat ruhsatı süreçlerinde istenir.
Ruhsat (Yapı ruhsatı): Belediyenin yapı yapılmasına izin veren belgesi. Ruhsatsız yapı kaçak sayılır.
Ruhsat triyajı: Yapılaşmanın önündeki engelleri yeşil/sarı/kırmızı bandına ayıran ve sıradaki resmî adımı gösteren özet.

S

Saçak seviyesi: Yapının çatı saçağının bittiği kot. Yükseklik hesabında referans alınır.
Sanayi parseli: İmar planında sanayi kullanımına ayrılmış parsel. OSB içinde veya dışında olabilir; şartları farklıdır.
Satış vaadi sözleşmesi: Tarafların ileride satış yapmayı taahhüt ettiği, noterde düzenlenen sözleşme. Tapuya şerh edilebilir.
SİT alanı: Doğal, arkeolojik, kentsel veya tarihî değeri nedeniyle korunan alan. Derecesine göre yapılaşma ağır kısıtlanır ya da tümüyle yasaklanır.
SPK lisanslı değerleme: Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş şirket veya uzmanın yaptığı resmî değerleme.
Sulu / kuru tarım arazisi: Sulama imkânı olan ve olmayan arazi ayrımı. Verimlilik ve değer üzerinde belirleyicidir.

Ş

Şerh: Tapu kütüğüne işlenen, taşınmazla ilgili kişisel hak veya kısıtlama kaydı (satış vaadi, kira, aile konutu gibi).

T

TAKSTaban Alanı Kat Sayısı: Yapının zemindeki oturum alanının parsel alanına oranı. TAKS 0,30 ise 1.000 m² parselde en fazla 300 m² taban oturumu yapılabilir.
Taksim: Ortak mülkiyetteki taşınmazın malikler arasında paylaştırılması. Anlaşmayla ya da mahkeme yoluyla olur.
Takyidat: Tapu kaydındaki tüm kısıtlama ve yüklerin (ipotek, haciz, şerh, beyan) ortak adı. «Takyidatsız tapu» yük bulunmadığı anlamına gelir.
Tapu harcı: Tapu devrinde alıcı ve satıcıdan alınan harç. Beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve emlak vergi değerinin altında olamaz.
Tapu kütüğü: Taşınmazların mülkiyet ve hak durumunun tutulduğu resmî sicil. Ada/parsel bazında düzenlenir.
Tapu tahsis belgesi: Gecekondu mevzuatı kapsamında verilmiş, mülkiyet belgesi olmayan tahsis kaydı. Tapuya dönüşmesi ayrı bir işlemdir.
Tarım dışı amaçlı kullanım izni: Tarım arazisinde tarım dışı yapı/kullanım için alınması gereken izin. İzin olmadan yapılan kullanım yaptırıma tabidir.
Tarla: Tapuda tarımsal üretim için kullanıldığı belirtilen arazi vasfı.
Taşkın alanı: Akarsu taşkınlarında su altında kalabilecek alan. DSİ tarafından belirlenir, yapılaşma kısıtlanır.
TBDYTürkiye Bina Deprem Yönetmeliği: Binaların depreme dayanıklı tasarımına ilişkin yürürlükteki yönetmelik (2018).
Terk: Yol, yeşil alan gibi kamu kullanımına ayrılan kısmın parselden bedelsiz ayrılması.
Tescil harici alan: Kadastroda tapuya bağlanmamış yer (yol, dere yatağı, kayalık gibi). Mülkiyete konu değildir.
Tevhit: Birden fazla komşu parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesi.
TKGMTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Tapu kayıtları ve kadastro haritalarından sorumlu kurum.
Toprak koruma kurulu: Tarım arazisinin amaç dışı kullanımına ilişkin talepleri değerlendiren il düzeyindeki kurul.
TUCBSTürkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi: Kamu kurumlarının coğrafi verilerini ortak standartla paylaştığı ulusal altyapı. İmar, koruma, afet katmanları buradan gelir.

U

UCBPUlusal Coğrafi Bilgi Platformu: TUCBS verilerinin sunulduğu platform.
Uygulama imar planı: Genellikle 1/1.000 ölçekli; yapı adalarını, yolları ve parsel bazında yapılaşma şartlarını (kat adedi, çekme mesafesi, TAKS/KAKS) gösterir.

V

Vaziyet planı: Parsel üzerindeki yapıların, yolların ve açık alanların yerleşimini gösteren plan. Ruhsat dosyasının ekidir.

W

WFSWeb Feature Service: Harita katmanını **vektör veri** olarak sunan servis; geometri ve öznitelikler okunabilir.
WMSWeb Map Service: Harita katmanını hazır **görüntü** olarak sunan servis. Görüntüyü haritanıza bindirir ama üzerindeki yazıları veri olarak vermez.

Y

Yapı adası: İmar planında yollarla çevrelenmiş, üzerinde yapı yapılabilecek alan.
Yapı denetim: Yapının ruhsat ve projeye uygun yapıldığını denetleyen, kanunla zorunlu kılınmış kuruluş.
Yapı kayıt belgesi: 2018 imar barışı kapsamında, ruhsatsız/ruhsata aykırı yapılar için alınan kayıt belgesi. Yapıyı kayda alır, imara uygun hâle getirmez.
Yapı nizamı: Yapıların birbirine göre düzeni: ayrık (her yönden boşluk), bitişik (komşu duvara bitişik) veya blok nizam.
Yapı yaklaşma mesafesi: Yapının parsel sınırlarına veya yola en fazla ne kadar yaklaşabileceğini belirleyen mesafe. Çekme mesafesi de denir.
Yençok (Hmax)Yapının en çok yüksekliği: Yapının ulaşabileceği azami yükseklik. Metre cinsinden ya da kat adediyle verilir.
Yol istikamet planı: Yolun genişliğini ve güzergâhını gösteren, yapı ruhsatı öncesinde alınan belge.
Yola terk: Parselin bir kısmının imar planındaki yol için bedelsiz olarak kamuya bırakılması. Ruhsat alınabilmesi için çoğu zaman ön şarttır.
Yüzölçümü: Parselin metrekare cinsinden alanı. Tapuda yazan resmî değerdir; harita üzerinden ölçülen alan küçük farklar gösterebilir.

Z

Zemin etüdü: Yapı öncesinde zeminin taşıma gücünü ve davranışını belirleyen jeoteknik inceleme. Ruhsat için zorunludur.
Zeytinlik: Zeytin ağacı bulunan arazi. Zeytinliklerde kullanım değişikliği özel mevzuatla ağır biçimde kısıtlanmıştır.
Zilyetlik: Bir taşınmazı fiilen elinde bulundurma. Tapu kadar güçlü değildir ama bazı hâllerde tescil talebine dayanak olabilir.