Bölüm 1 · Giriş & Temel Çerçeve
Türkiye'de Arsa & Arazi Satışının Temel Dinamikleri
Daire satışından radikal biçimde farklı: Gözle görünmeyen mülkiyet ve imar katmanları
Arsa satışı, konut satışına benzemez. Dairede sınır bellidir ve iskan belgesi yapıyı tanımlar; arsada ise zeminde gördüğünüz tel örgü ile tapu kütüğündeki ve kadastro paftasındaki resmî gerçek çoğu zaman birbiriyle örtüşmez. Güvenli bir arsa satışı hukuki, teknik ve finansal üç sacayağı üzerinde yükselir.
Adım adım süreç
- Web-Tapu Takyidat Sorgulaması (TKGM Web-Tapu). e-Devlet ile webtapu.tkgm.gov.tr portalına girin. Bireysel Giriş -> Taşınmaz İşlemleri menüsünden ilgili parseli seçin ve güncel 'Takyidat Belgesi' (ipotek, haciz, intifa ve tedbir şerhleri) oluşturup PDF olarak indirin.
- Parselo ile Parsel Sınırının Harita Üzerinde İncelenmesi (Parselo (kullanıcı beyanı)). Sınırı kendiniz yükler veya çizersiniz; mülkiyet türü ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır. Parselo bu sınırın yüzölçümünü ve koordinatlarını hesaplar, uydu haritası üzerinde gösterir. Künye bilgisi resmî tapu kaydı değildir.
- Belediye İmar Çapı Müracaatı (İlçe Belediyesi İmar Müdürlüğü). Arsanın bağlı olduğu İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü Harita/Planlama servisine gidin. Taşınmazın güncel imar durumunu gösteren onaylı ve mühürlü 'İmar Durum Belgesi'ni yazılı olarak talep edin; sözlü beyanlara itibar etmeyin.
- LİHKAB Sınır Kazığı Tespiti & Parselo Ön Doğrulaması (Parselo & LİHKAB). LİHKAB aplikasyonu sahada yüksek harç ve mühendislik masrafı gerektirir. Bu maliyete girmeden önce elinizdeki sınırı Parselo'da uydu görüntüsü üzerine bindirip fiili yol, komşu çit veya orman kenarıyla belirgin bir uyumsuzluk olup olmadığına bakabilirsiniz; bu bir ön kontroldür, ölçüm değildir — kesin sınırı yalnız LİHKAB aplikasyonu belirler. Şüpheli bir durum veya sınır uyuşmazlığı varsa tapu devrinden hemen önce LİHKAB kazık çakımı yapılarak gereksiz masraflar önlenir.
Yasal dayanak
- Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 704 & 706 (Taşınmaz Mülkiyeti & Resmî Şekil)
- Tapu Kanunu (2644 Sayılı Kanun Madde 26)
- Noterlik Kanunu Madde 60 & 89
Temel esaslar
1. Hukuki & Mülkiyet Doğrulaması. Tapu kütüğündeki haciz, ipotek, intifa, aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir ve şuf'a (önalım) risklerinin taranması.
2. Teknik & Mekânsal Doğrulama. Kadastro aplikasyon krokisiyle zemin sınırlarının, kot/eğim profilinin ve resmî imar durumu (çap) belgesinin netleştirilmesi.
3. Finansal & Bürokratik Devir. Belediye rayiç bedeli, harç ödemeleri, TapuTakas veya bloke çek güvencesiyle Web-Tapu üzerinden mülkiyet devri.
Kaçınılması gereken hatalar
- Zemindeki sınıra güvenip kadastro aplikasyonu yaptırmamak (orman veya komşu tecavüzü).
- Tapu takyidatındaki şerhleri son gün tapu memurunun önünde öğrenmek.
- Harçtan kaçmak için gerçek satış bedelini düşük göstermek (fark harç ve bir kat vergi ziyaı cezası; 492 m.63).
Kontrol listesi
- Arsa satışında ilk iş Web-Tapu'dan takyidatlı tapu kaydı almaktır.
- İmar durumu sözlü olarak belediyeden değil, yazılı imar durum belgesiyle doğrulanmalıdır.
- Parselo dosyasında sınır, yükseklik ve resmi katmanlar tek ekranda toplanır.
Parselo ile
Sınırı kendiniz yükler veya çizersiniz; mülkiyet türü ve paydaş sayısı sizin beyanınızdır. Parselo bu sınırı orman, yol, eğim ve TUCBS katmanlarıyla kesiştirerek hukuki ve mekânsal ilk analizi masrafsız olarak önünüze koyar.
Resmî kaynak: Web-Tapu Sistemi (https://webtapu.tkgm.gov.tr)