e-Devlet ile webtapu.tkgm.gov.tr portalına girin. Bireysel Giriş -> Taşınmaz İşlemleri menüsünden ilgili parseli seçin ve güncel 'Takyidat Belgesi' (ipotek, haciz, intifa ve tedbir şerhleri) oluşturup PDF olarak indirin.

Manuel bürokratik sorgulamalarla vakit kaybetmeyin. Parselo'ya İl, İlçe, Mahalle, Ada ve Parsel numarasını girdiğiniz anda resmi TKGM kadastro sınırlarını, m² yüzölçümünü, koordinatlarını ve geometrisini tek tıkla çeker; yüksek çözünürlüklü uydu haritası üzerinde 3D görüntüler.

Arsanın bağlı olduğu İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü Harita/Planlama servisine gidin. Taşınmazın güncel imar durumunu gösteren onaylı ve mühürlü 'İmar Durum Belgesi'ni yazılı olarak talep edin; sözlü beyanlara itibar etmeyin.

LİHKAB aplikasyonu sahada yüksek harç ve mühendislik masrafı gerektirir. Bu maliyete girmeden önce Parselo'nun 3D kadastro-uydu çakıştırmasıyla parsel sınırlarının fiili yola, komşu bahçe çitlerine veya ormana tecavüz edip etmediği ekran başında tespit edilir. Şüpheli bir durum veya sınır uyuşmazlığı varsa tapu devrinden hemen önce LİHKAB kazık çakımı yapılarak gereksiz masraflar önlenir.

Tapu senedinizdeki veya takyidat dökümündeki 'Ana Taşınmaz Niteliği' hanesine bakın. Burada 'Arsa' yazmıyorsa (örneğin 'Tarla', 'Bağ', 'Ham Toprak' yazıyorsa) taşınmazın imar parselasyonu görmediğini bilin ve kesinlikle imarlı arsa muamelesi yapmayın.

Eğer mülk tarlaysa, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği gereğince yapılaşma için: (a) En az 5.000 m² büyüklük, (b) Kadastral yola en az 25 metre resmi cephe şartlarının sağlanıp sağlanmadığını İl Özel İdaresi veya Belediye İmar Müdürlüğü'nden yazılı sorgulayın.

Taşınmaz tapuda zeytinlik vasıflıysa veya içinde zeytin ağacı varsa, İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne dilekçe verin. 3573 Sayılı Kanun Madde 20 uyarınca zeytinliklerin daraltılamayacağını, 3 km civarında kirletici tesis kurulamayacağını ve yapılaşma sınırlarını resmi yazıyla öğrenin.

Taşınmaz ormana bitişikse, Orman İşletme Müdürlüğü Kadastro Mülkiyet Şefliği'nden parselin 6831 sayılı Orman Kanunu 2/B maddesi kapsamında kalıp kalmadığını ve orman tahdit sınır tecavüzü olup olmadığını teyit ettirin.

Arazinin 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu'na göre hangi sınıfa girdiğini (Mutlak Tarım: 20 da, Dikili Tarım: 5 da, Örtüaltı: 3 da, Marjinal Tarım: 50 da) belirleyin. Yüzölçümün bu sınırların altında bölünemeyeceğini unutmayın.

Tarla vasıflı bir taşınmazın veya hissesinin satışı öncesinde, Web-Tapu üzerinden başvuru yapıldığında sistem otomatik olarak İl/İlçe Tarım Müdürlüğü'ne uygunluk görüşü sorar. Süreci hızlandırmak için İlçe Tarım'a giderek dosyanın durumunu takip edin.

Bölünemez büyüklüğün altındaki bir tarla hissesini üçüncü bir şahsa SATAMAZSINIZ. Bu hisse sadece aynı parseldeki diğer hissedarlara satılabilir veya tüm hissedarlar anlaşarak parselin tamamını tek seferde üçüncü bir şahsa devredebilir.

5403 Sayılı Kanun uyarınca tarım arazisi satışlarında sınırdaş (komşu) tarım parseli sahiplerinin de yasal önalım hakkı olabileceğini dikkate alarak komşu parsel maliklerinin durumunu resmi kütükten inceleyin.

KVKK gereği tapu kütüğündeki maliklerin T.C. kimlik ve telefon bilgileri kamuya kapalıdır; ancak Web-Tapu ve Parselo üzerinden taşınmazın kaç paydaştan oluştuğu (hissedar sayısı), hisse pay/payda oranları ve 5403 sayılı Kanun uyarınca bölünemezlik riskleri şeffafça dökülür.

Satıştan önce tüm hissedarlarla bir araya gelinerek Noterlikte 'Önalım (Şuf'a) Hakkından Feragat Sözleşmesi' düzenletin. Feragat eden hissedarlar artık hiçbir koşulda dava açamaz; risk sıfırlanır.

Eğer feragat alınamıyorsa, satış tapuda bittiği gün alıcı veya satıcı Noter kanalıyla diğer tüm hissedarlara satış bedelini ve alıcı bilgilerini içeren resmî ihtarname tebliğ ettirmelidir. Tebliğ ile birlikte dava açma süresi 2 yıldan 3 aya iner.

Tapu müdürlüğünde harç az çıksın diye bedeli düşük göstermeyin. Hissedar şuf'a davası açarsa mahkeme taşınmazı tapuda yazan düşük bedel üzerinden alıcının elinden alır; banka transfer dekontundaki gerçek bedel esastır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi sit.csb.gov.tr portalına e-Devlet ile girerek parselinizi harita üzerinde sorgulayın; 'Kesin Korunacak Hassas Alan', 'Nitelikli Doğal Koruma Alanı' veya 'Sürdürülebilir Koruma Alanı' sınırlarını görün.

Taşınmaz üzerinde tarihi eser veya arkeolojik sit şüphesi varsa, Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na yazılı dilekçe vererek 1., 2. veya 3. Derece Arkeolojik Sit şerhi olup olmadığını yazılı teyit edin.

Deniz, tabii göl veya baraj gölü kıyısındaki araziler için İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü Kıyı Şube Müdürlüğü'nden onaylı 'Kıyı Kenar Çizgisi' paftasını alın. İlk 50 metre sahil şeridinde hiçbir yapı yapılamayacağını bilin.

Parsel içme suyu barajı çevresindeyse, ilgili büyükşehir su idaresinden (İSKİ, ASKİ vb.) 'Havza Durum Belgesi' talep edin. 0-300m mutlak ve 300-1000m kısa mesafeli koruma bantlarındaki mutlak yapılaşma yasaklarını resmi yazıyla belgeleyin.

Arsanın imar durumu ve nakit ihtiyacına göre doğrudan peşin satış, kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) veya hasılat paylaşımı modellerinden hangisinin uygulanacağını belirleyin.

İmar durum belgesindeki TAKS (Taban Alanı Katsayısı), KAKS (Emsal) ve çekme mesafelerini Parselo İmar Motoru'na girdiğinizde; zemin oturumunu, toplam brüt/net inşaat alanını, bağımsız bölüm potansiyelini ve 3D bina kütle hacmini mimari simülasyonla otomatik hesaplar.

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yapılacaksa, taraflar Notere giderek 'Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' imzalamalıdır. Notersiz yapılan adi yazılı sözleşmeler kanunen geçersizdir.

İmzalanan noter sözleşmesini Tapu Sicil Müdürlüğü'ne ibraz ederek tapunun şerhler hanesine işletin. Müteahhit inşaatı bitirene kadar arsa paylarının tamamını devretmeyin; kademeli tapu devri şartı koyun.

Web-Tapu portalından güncel tarihli takyidat belgesi indirin. Şerhler, ipotekler ve kamu hacizleri varsa ilgili icra dairesi veya banka ile görüşerek fek yazılarını satış randevusundan önce hazırlatın.

Yetkili Lisanslı Harita Bürosu'na (LİHKAB) başvurun; harita mühendisi nezaretinde GPS koordinatlarıyla parsel köşe noktalarına çelik/reflektörlü kazıkları çaktırıp onaylı aplikasyon krokisi teslim alın.

İlçe belediyesi imar servisine giderek yol terki, yeşil alan terki, TAKS/KAKS ve çekme mesafelerini içeren resmi mühürlü imar durum çapını temin edin.

Belediye Mali Hizmetler Müdürlüğü'nden cari yıl emlak vergisi beyan değeri (rayiç bedel) belgesini alın; geçmiş dönem vergi borçlarını vezneden kapatıp 'Borcu Yoktur' yazısı çıkarın.

Bölgedeki son 6 aylık resmi tapu satışları ve güncel emsaller üzerinden SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından değerleme raporu alarak doğru taban fiyatı saptayın.

Açı yanılsamalı WhatsApp veya ilan fotoğraflarına güvenmek yerine; Parselo sayısal yükseklik modelleri (DEM/SRTM) üzerinden arsanın yol kotuyla farkını, yüzde kaç eğimli olduğunu, hafriyat ve istinat duvarı maliyetini 3 boyutlu interaktif topoğrafya modeli üzerinde doğrudan kanıtlar.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince kurumsal bir emlak ofisiyle çalışacaksanız, Ticaret Bakanlığı TTBS yetki belgesini kontrol edin ve resmi Taşınmaz Gösterme ve Yetkilendirme Sözleşmesi yapın.

Alıcılara yalnızca kuru fotoğraf göndermek yerine; resmi tapu niteliği, LİHKAB krokisi, imar çapı ve Parselo 3B dijital ikiz dosyasını sunarak pazarlık marjını satıcı lehine koruyun.

Web-Tapu başvuru numarası çıktıktan sonra www.taputakas.com.tr veya e-Devlet üzerinden satıcı ve alıcı kayıt oluşturur.

Alıcı, TapuTakas referans numarasıyla satış bedelini Takasbank'ın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) nezdindeki resmi hesabına transfer eder.

Taraflar tapu müdürlüğünde akit tablosunu imzalar; tapu müdürü sistemden satışı onaylar.

TKGM tescil sinyali Takasbank'a ulaşır ulaşmaz emanetteki tutar satıcının hesabına bloke çözülerek aktarılır.

Satıcı e-Devlet ile Web-Tapu'ya girer, 'Başvuru Yap' butonuna tıklar ve satılacak arsayı listesinden seçer.

'Satış' işlemi seçilir; alıcının T.C. Kimlik Numarası, telefon numarası ve beyan edilecek satış bedeli girilir.

Belediyeden alınan güncel rayiç bedel yazısı taranarak veya fotoğrafı çekilerek sisteme eklenir.

Tapu memurunun incelemesi bittiğinde taraflara SMS gelir. Banka uygulamalarından harçlar yatırılır ve randevu beklenir.

Taraflar SMS'te belirtilen randevu saatinden 15 dakika önce yeni çipli kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur.

Başvuru danışma masasında kimlikler taranır, gerekiyorsa parmak izi / kamera kaydıyla şahıs teyidi yapılır.

Tapu görevlisi huzurunda arsanın satış şartları, haciz/ipotek durumu ve satış bedeli sesli okunarak onaylanır.

Taraflar akit tablosunu imzalar. Takasbank parayı salar; yeni tapu senedi alıcıya takdim edilir.

İlk tapu tescil tarihi ile satış tarihi karşılaştırılır; 5 yıl dolmuşsa beyanname verilmez.

5 yıl dolmamışsa, TÜİK Yİ-ÜFE artış oranı (%10'un üzerindeyse) alış bedeline eklenerek reel kazanç bulunur.

Takip eden yılın Mart ayında Hazır Beyan sistemi üzerinden beyanname verilir ve iki taksitte ödenir.

Alıcı, tapu fotokopisiyle belediye emlak servisine giderek taşınmazı kendi adına kaydettirir.