Arsa değerini ne belirler?
Bir arsanın değeri tek bir rakamdan ibaret değildir. Konum, imar, yol, eğim, altyapı, çevre talebi ve hukuki kısıtlar birlikte okunur; her unsur piyasadaki pazarlık dilini farklı yönden etkiler.
Arsa için 'değer' denince akla ilk olarak fiyat gelir. Oysa fiyat, birçok özelliğin piyasada karşılık bulmuş sonucudur. Karar veren kişi önce bu özellikleri ayırmalı, sonra hangi unsurun gerçekten güçlü olduğunu anlamalıdır.
Fiziksel, hukuki ve piyasa unsurları
Fiziksel taraf arazinin eğimi, şekli, cephesi ve erişimiyle ilgilidir. Hukuki taraf imar kararı, koruma sınırı, takyidat ve izin koşullarını içerir. Piyasa tarafı ise bölgedeki talep, yakın kullanımlar ve alternatif parsellerle karşılaştırmadır.
- Konum: merkezlere, yollara ve talep noktalarına mesafe.
- İmar: kullanım türü, emsal, yükseklik ve çekme koşulları.
- Fizik: eğim, kot farkı, şekil, cephe ve erişim.
- Risk: afet, orman, sit, dere yatağı ve koruma sınırları.
- Likidite: bölgede benzer nitelikte alıcı ilgisi.
Tek veriyle karar verilmez
Yola yakınlık olumlu olabilir; ama parsel şekli dar ve kullanışsızsa etkisi azalır. İmar güçlü olabilir; ama eğim veya zemin maliyeti tabloyu değiştirebilir. Bu nedenle değer sorusu, birden fazla katmanın birlikte okunmasını gerektirir.
Parselo karşılaştırma ekranında parselleri konum, eğim ve katman sinyalleriyle yan yana okumanıza yardım eder. Bu bir SPK değerleme raporu değildir; 'şu kadar eder' demeyiz, malik kişisel verisi göstermeyiz, fiyat vaadi yapmayız ve nihai fiyatı piyasanın belirlediğini kabul ederiz.